Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Найбільш постраждала від світової кризи будівельна галузь України і на п’ятому році не вирівнялася, продовжуючи падіння. У першому півріччі цього року, за даними Госстата, об’єми будівельних робіт знизилися на 19,2%. Якщо згадати, що і в попередні роки галузь демонструвала зменшення показників, то стане зрозуміло, наскільки складні і глибокі проблеми, які потрібно вирішувати. На похмурому фоні загального занепаду обнадіює хіба що деяке пожвавлення у будівництві житла. За 7 місяців 2013 р. ринок первинної нерухомості значно виріс. На початок серпня були здані в експлуатацію більше 4,5 млн кв. м житла. Тенденція, що переглядається, демонструє перспективу зростання житлобудівництва. Усупереч обставинам (відсутність іпотеки і кредитування, недозволені протиріччя між забудовниками і інвесторами) перевага продажів "первинки" над "вторичкой" росте, свідчивши про обнадійливі зрушення в житлобудівництві. Проте до райдужних перспектив ще далеко...

Іпотеку і кредитування замінила розстрочка

Житлобудівництво стало сферою, що підтверджує, що криза не лише створює перешкоди для бізнесу, але і надає шанси для успіху. Здавалося б, будівництво житла в умовах, коли у інвесторів спустіли гаманці, а комерційні банки не ризикують видавати кредити ні їм, ні забудовникам, повинно застопоритися. Так і було б, якби девелопери, що залишилися на деформованому ринку, не застосували нові, такі, що відповідають часу підходи і методи. Забудовники, враховуючи ситуацію, узяли курс на будівництво затребуваного дешевого житла. Розрахунок на переважаюче будівництво квартир эконом-класса, однокімнатних і двокімнатних - до 50-60 кв. м, трикімнатних площею 65-70 кв. м виявився виправданим. Дані відділів продажів компаній підтверджують, що в 1-м півріччі на первинному ринку продали на 20% більше квартир, ніж на вторинному, при цьому більше 80% - житло эконом-класса.

За першим кроком, зробленим девелоперами назустріч інвесторам середнього достатку, послідував другий. Реагуючи на попит інвесторів, що втратили іпотеку і банківські кредити, девелоперські компанії стали практикувати розстрочки платежів. Аналітики підрахували, що фінансовий стан дозволяє лише трохи більше 50% інвесторів відразу викупити зведене житло. 40% претендентів квартир цього зробити не в змозі і їх участь в інвестиційному процесі забезпечується тільки фактом розстрочки. Якщо розстрочку, яку зазвичай оформляють від часу укладення договорів до завершення будівництва (т. е. вона триває в середньому 1,5-2 роки) продовжити, то число тих, що бажають брати участь в інвестиціях зростає. У п’яти девелоперських компаніях, які на початку минулого року вийшли на ринок з "дуже цікавими", за оцінкою експертів, пропозиціями (перший внесок 10% і розстрочка платежів до 5 років), квартири нарозхват. Але заковика в тому, що такі "привабливі умови" можуть собі дозволити тільки великі і успішні компанії, іншим вони не під силу. Інакше пропозицій на "первинці" стало б ще більше.

Ці напрацювання у поєднанні з тим, що число скандальних історій, подібних до тієї, що сталася з "Элита-центром", скоротилося, а довіра інвесторів до забудовників зросла, схиляють претендентів квартир до "первинки", збільшений попит на яку привів до збільшення числа нових об’єктів будівництва на 15%. Проте ринок первинного житла повністю не очистився від махінаторів, і звичка заробити за чужий рахунок нікуди не поділася. Риски, хоча і в менших масштабах, залишилися. Інвесторів, що купили на виплат квартиру в недобудованому будинку, можуть чекати неприємні "сюрпризи". В ході добудови будинку остаточна ціна кв. метрів зростає, і від інвесторів можуть вимагати доплату до внесених платежів.Такі доплати можуть бути витребуваними не одного разу і скласти у результаті значну суму. Річ у тому, що в договорах між забудовником і інвестором не завжди прийнято фіксувати ціну квартир на початковій стадії, і тоді через два-три місяці вносяться корективи у вартість кв. м - не на користь інвестора, а то і без узгоджень з ним. Зростання вартості може відбуватися так значно, що заощадження і доходи інвесторів не встигають за процесом, і є ризик втратити і гроші, і квартири разом із сплаченими кв. метрами, т. до. квартира в недобудованому будинку належить забудовникові і не приймається як запорука інвестора. Введення фонду фінансування будівництва, як показала практика, не захищає інвестора ні в цьому, ні в інших обставинах.

Хабарі складають 30% вартості об’єкту

По-істоті, навіть після повної оплати вартості житла гарантій того, що інвестор отримає усі документи і зможе вселитися в квартиру, немає. Вирішення таких питань залежить не лише від забудовника, але і від ряду держорганів, що вирішують питання підключення новобудов до комунікацій, введення їх в експлуатацію. Саме під час вирішення цих делікатних питань (у яких беруть участь забудовники і представники влади, а інвестори, як правило, залишаються в повному невіданні про те, що відбувається) найбільше проявляється корупція і зловживання.

Результати опитувань Європейської дослідницької асоціації, проведені цього року, показують, що забудовники вимушені витрачати на хабарі близько 30% вартості об’єктів, при цьому левова частка цих поборів йде в доход чиновникам, від яких залежить підключення новостроев до комунікацій. Якщо у відпрацьованому механізмі щось порушується, то введення в експлуатацію готового житлового будинку може надовго затягнутися. І найбільший збиток від цього понесе не забудовник, що отримав повний розрахунок від майбутніх мешканців, і чиновники, що не нашкодили. У складне становище відповідача за чужі гріхи потрапляє інвестор. У столиці від Печерська до Троєщини розкидані нові висотки, за зведення яких гроші сплачені, але в них ніхто не живе, а якщо і живе, то швидше мається. У одній з висоток на Печерську інвестори чекають поселення. з минулого століття. Будівля, за яку вже сталися взаєморозрахунки, внаслідок протиріч між забудовником і чиновниками залишається без комунікацій.І новосели, що не відбулися, не маючи можливості оформити документи на право власності, микаються по судах. У Київській області, в селищі, що примикає до столиці, висотки цілого житлового комплексу були побудовані кілька років тому. Але щасливими тутешніх новоселів назвати складно - в їх квартири електроенергія подається лише в певний час по т. н. "тимчасовій схемі". З кранів вода тече, проте не звичайна, а "технічна", якій і посуд мити побоюються. Але створений забудовником приватний ЖЕК вимагає оплати сумнівних послуг "з повної", у тому числі - і за можливість ходити по прибудинковій території. Мовляв, земля-то орендована.

Якщо обман, то изощреннее

Не усунені і інші риски. Конкуренція обмежила недобросовісних забудовників в застосуванні явних форм обману, але можливості для маніпуляцій залишилися. Винахідливі забудовники дозволяють собі вільності у виборі технологій, в застосуванні техніки і матеріалів. Можна для здешевлення використати замість сучасних машин застарілі, а якісні будматеріали замінити такими, що мають одно перевагу - дешевизну. Прикладом результату може служити як би престижна, в центрі столиці, висотка, що не раз горіла із-за використання дешевої, легкозаймистої обшивки. Мешканцям ще повезло - новація забудовника, що здешевила будівництво будинку, проявилася незабаром після здачі його в експлуатацію, і прорахунок усунули, замінивши обшивку. Але результати таких підходів, що здешевлюють, можуть бути ще небезпечніші і проявитися через 5-10 років.

Забудовники не вважають негожим допустити "гріхи" в порушенні технології будівництва, використанні неякісних матеріалів і виробів. Негерметичні вікна, криві двері і нерівні стіни чомусь перейшли в категорію само собою зрозумілих. Скандальну  славу нажив  клубний будинок на лівому березі столиці. Власники квартир, які забудовник іменував "елітними", після заселення переконалися в низькій якості будівельних робіт і використовуваних матеріалів. Новосели із здивуванням виявили, що при будівництві їх будинку використовувалися не ті матеріали, які анонсувалися в проекті. Так, сталася заміна вікон німецького виробництва на вироби маловідомого виробника, виявлені інші підміни для економії витрат. Мешканці об’єдналися. Забудовник, усвідомивши небезпеку таких дій, подав на активістів-інвесторів до суду, звинувачуючи в тому, що їх дії, поширювана інформація привели до зменшення продажів і збитків. Розгляд не обіцяє нічого хорошого людям, що посміли "винести сміттяз хати". Суд першої інстанції прийняв рішення: "скандалісти" повинні компенсувати забудовникові декілька млн. грн

Такі історії були б неможливі, якби договори відбивали рівноправ’я, взаємну відповідальність сторін, а їх укладення і виконання контролювалося державними інститутами. Регіональний координатор житлово-комунальних програм громадської мережі "ОПОРА" Руслана Величко звертає увагу на те, що навіть в держпрограмах забудовники-халтурники почувають себе привільно. Щоб все розставити по своїх місцях, вважають громадські діячі, законодавці повинні не підігравати забудовникам, а сконцентрувати увагу при підготовці нового закону про посилення їх відповідальності перед інвесторами. Юрист ЮФ Constructive Lawyers Володимир Боряк, що спеціалізується в т. ч. і в питаннях інвестування у будівництво житла, вважає, що ситуація зміниться, якщо потурбуватися про прозорість взаємовідносин сторін ще до початку будівництва. Угоди, що нині укладаються за ініціативою забудовників, не містять захисту від халтури. Зазвичай в них фігурують загальні стани, перевірити їх виконання, представити суду або контролюючим органам складно, а то і неможливо. Наприклад, договір стверджує, що будівництво ведеться "згідно проектної документації", але до цих документів у інвесторів доступу немає.

- Ситуація б в корені змінилася, якби угоди, що укладаються, між забудовниками і інвесторами точно визначали машини і устаткування, використовувані при будівництві, якість бетону, цементу, цеглини, виробника вікон, і дверей, - сказав корр. ZN.UA В. Боряк. - Майбутні мешканці, яким будинок повинен служити не одно десятиліття, повинні заздалегідь знати, з чого він складається, від фундаменту до даху. Тоді і число махінаторів від будівництва зменшиться.

А як з державною стратегією?

Громадські організації, що представляють інвесторів, ратують за зростання ролі держави в регулюванні взаємовідносин між забудовниками і інвесторами. При цьому ряд експертів, підтримуючи таку постановку питання, звертає увагу на те, що містобудування, у тому числі зведення житла, відноситься до стратегічних питань, які за визначенням повинні знаходитися під контролем держави. Тим більше що в житловій сфері настають великі зміни. У ряді країн, в т. ч. і у наших сусідів - в Польщі, Росії, - підготувавши відповідну законодавчу базу, вже будують комерційне орендне житло. Т. е. удома, квартири в яких не продаються, а здаються в оренду.Соціологи стверджують, що наявність арендованого житла істотно збільшує якість життя людей, що не мають квартир, спрощує пересування населення по країні, сприяючи зростанню його економічної і соціальної активності. До того ж, не купуючи, а орендуючи житло в спеціально побудованих для цього будинках, люди позбавляються від ризиків і пов’язаних з ними стресів, супроводжуючих їх в ролі інвесторів досить тривалий час. Адже не виключено, що побудовану і куплену квартиру ще потрібно буде продати.

Будівництво орендного житла може бути вигідне і забудовникам, особливо тим, хто прагне доповнити будівельний бізнес подальшим наданням новоселам житлово-комунальних послуг. Відомо, що нині між інвесторами і девелоперами нерідко спалахують конфлікти із-за нав’язування приватних, підвідомчих забудовникам Жеків. Мешканці-інвестори частенько (і не без підстав) розглядають це як ще один спосіб залізти до них в кишеню, встановлюючи тарифи на послуги на власний розсуд. Обурення інвесторів зрозуміле. Не для того вони вкладали свої кошти в квартири, щоб згодом хтось витягав з них прибуток, диктуючи свої умови. Перехід до будівництва комерційного орендного житла виключає подібні конфлікти. Оскільки житло залишиться у власності забудовника або його партнера по бізнесувони мають право встановлювати свої розцінки, обмежуючи їх розміри хіба що для забезпечення конкурентоспроможності пропонованих в оренду квартир. Громадська потреба в такому бізнесі зростає, і твердження, що будівництво орендного житла в Україні невигідне, навряд чи відповідають дійсності. Інша річ, що забудовникам сподручнее будувати житло винятково на продаж фізичним особам, звалюючи на них більшість виникаючих ризиків.

Коментар експерта

Дмитро Шостя, начальник відділу продажів ЖК Park Stone :

- Ринок доки не готовий до будівництва орендного житла. Реалізація таких проектів можлива тільки за підтримки або безпосередній участі держави. В першу чергу, це пов’язано з фінансовою стороною питання. Термін окупності орендного будинку - від 8 до 12 років залежно від району, стану, в якому будівля в цілому і окремі квартири здаватимуться орендарям, а також рівня "завантаження" квартир. І це без урахування 1,5-2 років на будівництво стандартного 100-квартирного будинку. Підвищувати орендну плату вище ринковою заради швидшої окупності не вийде - потік клієнтів відразу впаде.

По суті, на зазначений термін забудовник вимушений вилучити гроші з обороту і заморозити їх. Йдеться про мільйони доларів, які при інших обставинах могли б працювати. Сьогодні на таке можуть піти хіба що лідери ринку. Але при цьому об’єм орендного житла в їх портфелі буде мізерним.

Можна, звичайно, зменшити термін окупності за рахунок менш якісних будівельних матеріалів. Але і тут можна зіткнутися з проблемою: платоспроможні навряд чи стануть жити в таких будинках, а працювати виключно з соціально неблагополучними категоріями населення непривабливо з точки зору бізнесу.

Оскільки відчутного дефіциту орендного житла сьогодні немає, то немає і доцільності реалізовувати такого роду проекти у рамках державних програм. Набагато цікавішим вкладенням держзасобів виглядає виділення грошей на компенсацію процентної ставки за іпотечними кредитами громадянам і комерційним позикам під забудову будівельним компаніям.