Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

О застройке Святошинского района, функциях зонинга, создании кластерных общественных центров, строительстве магистралей, улавливающих парковках и реальной цене на первичку Building.ua рассказал Игорь Степанов, советник-консультант главного архитектора Киева.

Building: Какое значение имеет зонинг для застройщиков?

И.Степанов: Зонинг – способ создать некую функциональную схему для урбанистического образования – это город, агломерация, поселок и так далее. То есть зонинг в самом своем грубом примитивном объяснении может выглядеть следующим образом – это планировочный материал, который создает или обозначает функциональные особенности отдельных фрагментов данного поселения. Обозначает целый ряд ограничений и предназначений, и является одной из производных генерального плана. Он является как бы служебным или расширительным материалом генерального плана. Поэтому если мы говорим в контексте привлекательности или непривлекательности недвижимости в данном районе или в каком-то подобном контексте жилого/нежилого строительства, то зонинг мы должны рассматривать как один из элементов определяющих развитие города, но не самых главных, поскольку в основе всего генплан.

Building: Как формировался и застраивался Святошинский район?

И.Степанов: Сегодня район представляет своего рода анклав. Это анклав жилой застройки, отсеченной от города большим промышленным поясом. Святошинский район складывался в советские времена, когда шла бурная застройка и развитие городской территории, складывался он именно как социалистический город – это спальный мешок при градообразующих предприятиях. Площадь промзоны, чуть ли не равна площади жилой застройки и зеленые зоны стыдливо спрятались где-то между кварталами, за исключением примыкающих «городских лесов». Задача советского человека: отработать смену, и поехать домой, сесть возле телевизора. Все. И эта функция здесь вполне реализована. То есть люди далеко не ездили, и это было рационально. Но времена меняются коренным образом.

Building: В связи с темпами жизни в мегаполисе, какие новшества можно ожидать Киеву в недалеком будущем?

И.Степанов: Ушла та польза или те преимущества, которые были в советские времена – близость к работе и наличие хоть малюсенькой, но собственной каморочки. Но зато полным грузом свалились все те проблемы, которые накапливались и обострились сегодня: удаленность мест приложения труда, попросту работы; нехватка мест и пространств социальной активности, нехватка рекреационных зон. Район остался спальным мешком – устаревшим, дырявым, с пришедшими примерно на 70% в негодность коммуникациями. И это такое наследие, с котором хочешь-не хочешь придется что-то делать. Но не все так безнадежно, как бы нам хотелось, на самом деле.

Именно эти проблемы создают необходимости. Необходимости в идеале создают и возможности. Первая необходимость – места приложения труда и места социальной активности. Мы здесь имеем несколько вылетных магистралей, которые частью где-то пронизывают город, частью где-то вливаются в трассы международного и всеукраинского значения. Мы видим, что здесь существуют мощные транспортные артерии. Любая транспортная артерия является зоной притяжения и центром для развития другой активности: размещение общественных центров, ТРЦ, мест массового спорта, мест отдыха, а также рабочих мест, не столько промышленного типа, сколько офисного, сервисного. А логистические центры вполне реально расположить в нынешнем полумертвом промпоясе.

То есть создавать жизнь и деятельность, причем деятельность разноплановую. Мы говорим о некоем кластере. Кластере, который включает в себя последовательность из привлекающих активных населения элементов или функций. Если мы исходим из того, что мы создаем возможности или мы задаем условия для развития подобных центров, мы сразу начинаем решать массу проблем. Например, так называемую суточную миграцию, когда сегодня все поехали туда, а вечером вернулись обратно. Частично она будет снята. Это разгрузка дорог и освобождение транспорта.

Вторая задача, которую мы решаем, – это возможность приложения какой-то социальной активности – это социальное взаимодействие. Имею в виду не привычное для многих битье баклуш или бутылок от пива по темным углам, а это вовлечение в какое-то взаимодействие, которое будет интересно, полезно для всех участников, в конечном итоге необходимое для создания структурированного гражданина, если можно так сказать. То есть человека, гражданина и жителя города, который понимает, что происходит в его городе, берет на себя часть ответственности и активно участвует в этой жизни.

Если там появятся рабочие места, возникнет потребность жилья.

Жилья там на данный момент не так много. Но мы имеем буфер в виде бывшей промзоны, а это городской резерв. При современных технологиях, логистические центры громадные по оборотам, могут быть небольшими по площади. Заброшенные предприятия или полузаброшенные, которые сейчас есть, могут быть отданы под застройку любого другого типа. В принципе там изменено назначение уже сейчас. Это первый резерв. А второй резерв – что бы мы ни говорили – мы можем спокойно развиваться за нынешнюю черту города, в сторону агломерации.

Building: Если мы говорим о развитии за городской чертой, возникает вопрос транспорта. Как жителям пригорода лучше всего будет добраться в город?

И.Степанов: Проблема транспортная никогда не решается единственным способом. Она всегда решаема целым комплексом методов. Решением комплекса задач только комплексом средств. Вот так точнее будет сказано. Что такое комплекс средств? Вот если мы посмотрим на карту, то мы видим, что есть одна из основных магистралей, которая явочным порядком начинает включаться в транспортную систему Киева, а также то, что называется городская электричка. Она стягивает очень большой поток населения. А когда мы интегрируем ее в так называемом рельсовом тандеме (ЛРТ/МРТ – это облегченный рельсовый транспорт или легкое метро, хотя, легкое метро, это немножечко иное). Это гибридные виды транспорта, которые могут на кроссплатформенной основе перемещаться, переходя с рельс на рельс. То есть они по типологии подходят, по техническим параметрам. Так вот, когда мы можем утром десятки тысяч населения перебросить сюда по рельсовому транспорту, плюс так или иначе мы будем делать ответвления от кольцевой дороги и заводить их на ближайшие магистрали, которые пронизывают город. В течении ближайших примерно 10-15 лет вот именно эта задача будет решаться, транспортная. Задача транспортного проникновения в ближайший пригород.

Building: И все-таки перспектива больше за электротранспортом, нежели за авто?

И.Степанов: Представим себе такую картинку. Поезд за сутки, вернее электричка, перевозит до 50 тыс. человек и занимает она определенную площадку, имеет определенные места для маневрирования. Для того, чтобы перевезти 50 тыс. человек, сколько нужно машин? Если выстроить в колонну равный по пассажироемкости автотранспорт, она займет ровно в 150 раз больше по площади, чем эта электричка. И по сути это заблокирует любые движения. Здесь невозможно только лишь частным транспортом решить данную задачу.

Building: Девелоперы строящие поселок, комплекс за городской чертой опираются на существующие магистрали, никто из них ничего не делает, чтоб создать улавливающие парковки. Кто должен заниматься данными вопросами?

И.Степанов: Вы совершенно правы. Дело в том, что вот мы сегодня стоим перед крайне неприятной ситуацией, когда то, что называется государственное жилое строительство по сути дела умерло, данной программы, которая бы на сегодня работала, не существует. Попытки говорить о том, что молодежное строительство с компенсациями и так далее есть решение – на самом деле это не решение. Вы совершенно четко обозначили проблему: девелопер думает о прибыли и отсекает все, что в эту прибыль не попадает. Ему не нужны затраты на социально-значимые объекты. Поэтому единственный способ решения, это заставить девелопера. А именно: в числе прочих ограничений и условий вписать необходимость подобных затрат. В какой то мере оно сегодня делается обозначением вноса в развитие инфраструктур и пресловутых 5% площадей в пользу города. Но пока это в лучшем случае решение задач местного характера.

Тут ситуация вот какова: мы приходим к тому что нам необходимо понять, кто приходит в городское строительство – ведь государство, как большой игрок в этом уже не участвует. На данный момент вопросом строительства дорог может заинтересоваться только лишь инвестор. Вопрос, кто такой инвестор? Это тот, кто придет и угробит миллионы? Нет. Инвестор – это не тот, кто гробит миллионы, он их не закопает, а вложит с тем, чтобы потом получать некую прибыль. Отсюда вопрос: а что нужно ему предложить, какую прибыль может получить инвестор оттого, что он построит новые дороги, которые свяжут несколько пригородных центров? Единственная прибыль, которую он может получить, это дорожный сбор с этой магистрали и тогда его можно обязать поддерживать в ее порядке, обустроить все необходимые элементы безопасности и прочее. Так вот мы постепенно приходим к тому, что нежилое строительство и инфраструктурное строительство, и создание всех элементов инженерных коммуникаций является единой задачей. Невозможно наращивать строительные мощности, невозможно втыкать в городскую территорию микрорайоны, в то время как магистральный водовод к ним 120-летней давности и умрет не сегодня-завтра, или там какая-то трансформаторная подстанция не выдерживает, когда у всех в доме включились обогреватели.

Инвестор, как я уже сказал, идет только тогда и туда, где он видит четкую и ясную систему. Система должна быть такая: я сегодня вкладываю в определенный проект, знаю, каким образом эти вложения будут оправдываться, возвращаться и каковы мои гарантии при этом. Если говорить о сегодняшнем дне, то мы имеем высочайшие страновые риски, будем честны сами с собой.

Building: Правильно ли я понимаю, что инвестора, не столько интересует сверхприбыль, сколько минимальные риски получения ее?

И.Степанов: Абсолютно верно. Мы говорим о сверхприбыли только в отношении нашего новоукраинского распальцованного инвестора, который когда-то украл и привык, что он только так и должен работать. На самом деле нормальный, мощный, серьезный иностранный инвестор идет не за повышением прибыли, более того, как только ему предложат прибыль на 3% выше, он тут же насторожится: а в чем дело? А почему? Потому, что он знает механизм возникновения прибыли. А ему нужны наоборот, очень внятные, правильные, гарантии, ему нужна полная прозрачность. Ему нужно четкое понимание, как это происходит и ему нужны гарантии, что, положим, эта власть переизбралась и все не переигралось заново, не пришлось снова обо всем договариваться и не пришлось все делать опять. Вот это очень важный момент, это вопросы, на которые сегодня ему в стране отвечают с трудом. Конечно, столица страны не может быть свободна от страновых рисков. Эти риски чрезвычайно высокие. И когда А.Попов говорит, что мы не можем все и сразу, то мы действительно не можем сделать Киев неким анклавом благоденствия и в него привлекать какие-то средства. Не можем. Здесь нужна долгосрочная серьезная работа.

Building: У нас уже есть феномен точечной застройки, но как его сделать грамотно? Все равно какое-то время, лет 5, я так понимаю, эта точечная застройка еще будет.

И. Степанов: Строительство это очень инерционный вид деятельности. От принятия решения и до реального выхода на подготовку площадки уходят годы. То есть точечная застройка – решение, которое могло быть принято в 2006 г., а реализовано только в 2012 г. Поэтому данный феномен нас будет преследовать еще несколько лет. И здесь путей два. Первый подсказал кризис: многие из тех, кто хотел это делать, уже отказались от этих затей, в силу того, что не в состоянии их исполнить. Второй путь: могут быть пересмотрены градостроительные подходы и отменены многие землеотводы.

Building: Нужно ли сейчас строительство новых квадратных метров в Киеве?

И.Степанов: Если говорить о нормативах, просто о нормативах, то нужно, потому что стратегией 2025 нашей городской властью обещано довести среднюю обеспеченность жильем на человека до 25 кв. м., а она у нас сегодня где-то около 14 кв. м. То есть вопрос, нужно оно нам или не нужно – риторический. А что такое 14? Это та самая средняя температура по больнице. А на деле получается, что очень много жителей, в особенности молодые семьи, ютятся по общежитиям, съемным квартирам годами.

Очень много из приезжих, кто якобы только работает в Киеве, на самом деле живет в Киеве, а не просто приезжает на день. Точно так же, или по съемным, или по общежитиям. Получается грустная картина: условий для их укоренения и для отношения к городу, как к своему дому, реально нет. Они не видят Киев домом, они видят его вокзалом и еще чем угодно. То есть тут можно плевать, можно бить стекла и так далее. Его психология: они уберут, а я уеду.

Building : На сколько превышена стоимость жилья в Киеве на данный момент?

И.Степанов: Ну, как минимум в два раза увеличена отпускная цена квадратного метра от себестоимости, а в некоторых объектах , назовем их в кавычках «престижными», в три-четыре, это точно. В пять раз - я такого не знаю. То есть я не вижу $200 себестоимости за строительство, которые продаются за $1000. Там где недвижимость продается за $1000. я могу сказать, что это две себестоимости, имею в виду производственных себестоимости, без непроизводственных расходов. Если мы говорим о том, какова реальная цена жилья в спальном районе, в хорошем доме монолитной постройки, с работающими коммуникациями и прочим (продажная цена в розницу), я считаю, что она должна быть не более $800, не более, при всех входящих обстоятельствах. То есть это полностью благоустроенный, с подъездными путями и так далее, а не полуфабрикат, в который потом вложить столько же нужно, чтобы доводить до ума, включая и все дворовые территории . $800 – это с первичной строительной отдельной, со стенами подготовленными к покраске или поклейке обоев. Это то, что называется черновая отделка, то есть подготовка к последней стадии декоративной отделки. А вообще, когда мы выйдем на уровень $600 за кв м., вот это я считаю замечательная, то есть крейсерская норма для жилья в Киеве. $600, максимум $800, ну в центре какие-то такие особо пафосные места могут быть до $2 тыс. максимум, с самым роскошным строительством. Учитывая нашу страну, учитывая наш город, учитывая все сопутствующие условия.

Александра Тимашова, Building.ua