Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Действующие СНиП Украины вообще не дают определения понятий "коттедж", "коттеджный городок (поселок)". По типологии можно выделить, к примеру, селитебные территории в сельской местности, усадебную, индивидуальную или малоэтажную (до 9 этажей) застройку в городах, для которых существуют определенные правила проектирования. Таким образом, при создании коттеджных городков приходится руководствоваться "усредненными" нормативами, в том числе и при определении плотности застройки и расчете объектов инфраструктуры.
Архитекторы признаются, что проектирование коттеджного городка - дело не только трудоемкое, но к тому же не приносящее должных дивидендов ни в материальном, ни в моральном плане. Зачастую после изготовления эскизного проекта заказчик, выбрав несколько типовых проектов коттеджей, "доводит" объект уже самостоятельно.
И все же основная работа ложится на плечи архитектора. Причем он занимается не только созданием архитектурного облика и планировкой отдельных коттеджей, но и разрабатывает объемно-планировочное и концептуальное решение всего городка. В его задачи входит общее зонирование территории, размещение объектов инфраструктуры, а также деление жилья по классам, если таковое необходимо и/или позволяет территория.

Зачастую территория, занимаемая жилыми домами, соизмерима с той, что отводится под объекты социальной инфраструктуры. Ведь коттеджный городок должен быть комфортным в социальном плане - иметь детские и спортивные площадки, места отдыха и торговли, стоянки для автомобилей, контрольно-пропускной пункт и прочее.
Архитектор обязан рассчитать количество и параметры всех объектов сферы услуг исходя из планирующегося количества жителей, а также предусмотреть транспортную схему - спланировать въездные группы отдельно для проживающих, их гостей и обслуживающего транспорта.
На начальном этапе к созданию проекта привлекаются и специалисты - ландшафтники.
Обычно архитектор рекомендует и конкретные стройматериалы, которые лучше передадут общий архитектурный замысел и художественную концепцию - если таковая, конечно, имеется.
Опыт первых городков, появившихся лет десять назад в Обуховском направлении, свидетельствует, что основная ошибка при их создании заключалась как раз в отсутствии единой концепции - как архитектурно-планировочной, так и касающейся обустройства территории.
Оценивая уровень новых проектов, предлагаемых на рынке коттеджной недвижимости, можно отметить несомненный прогресс - все реже встречается невыразительная типовая застройка при полном отсутствии какой-либо инфраструктуры. С появлением конкуренции инициатор создания нового коттеджного городка осознал: чтобы покупатель сделал выбор в пользу его проекта, тот должен иметь преимущества перед другими объектами.

Построить в определенном месте несколько жилых домов - еще не значит создать коттеджный городок. Современное жилое образование должно иметь хотя бы минимальную инфраструктуру. Набор объектов может быть разным в зависимости от типа, величины и расположения поселка. В принципе, потребность в торговых точках, школах и детсадах в этом случае рассчитывается аналогично городской застройке, но по желанию заказчика этот список может быть расширен - к примеру, дополнен рестораном, кафе, небольшой гостиницей или спортивным комплексом с баней-сауной и бассейном.
Зачастую за основу берутся американские стандарты. Ведь коттеджный городок - это во многом американский вариант жизни. Окраины больших городов этой страны представляют собой так называемые комьюнити. Эти территории не обязательно огорожены забором и имеют пропускной пункт, но всегда - некоторую систему охраны, обслуживания и управления. Люди платят за определенные услуги: вывоз мусора, доставку продуктов; а в случае возникновения каких-либо проблем могут обратиться к руководителю данного сообщества.

Если потенциальные жильцы коттеджного городка - публика достаточно состоятельная и при этом желающая жить в эксклюзивных усадьбах, проектирование может быть только индивидуальным - каждого дома и каждого участка. Такие городки есть в Конче-Заспе и Пуще-Водице, где в основном обустраивается бизнес- или политическая элита.
В этом случае будущим хозяевам предоставляют полную свободу, определяя лишь границы земельного участка, в пределах которого они могут строить что им вздумается. Обычно застройщик или девелопер поселка имеет свою проектную и строительную организации, которые и выполняют индивидуальные заказы.
Если коттеджный городок классом ниже, возможны несколько способов проектирования жилой зоны. Застройщик может выбрать 4-5 типовых проектов и предложить их на выбор будущим владельцам. При этом построенные дома могут быть, по сути, идентичными и отличаться только отделкой фасадов.
В другом случае проекты могут быть различными по степени комфортности - площади, внутренней планировке, интерьеру. Они предназначены для покупателей разного социального статуса.
Некоторые особо творческие и энергичные хозяева пытаются усовершенствовать уже готовый проект, что может привести практически к разработке нового, а значит, им придется дополнительно оплатить работу по проектированию уже фактически индивидуального дома. Правда, после составления сметы многие соглашаются, что первоначальный вариант был максимально функциональным и рациональным, и идут на минимум изменений.

За последние годы изменились и требования к набору объектов инфраструктуры в загородных поселках - застройщик ограничивается сооружением лишь основных. И не только потому, что это значительно удешевляет проект. В большинстве случаев дополнительные объекты остаются попросту невостребованными.

Популярных брендовых операторов в отдаленный от столицы коттеджный поселок привлечь практически невозможно. Однако его жители достаточно требовательны и предпочитают ездить в солидный супермаркет или спорткомплекс, пусть даже расположенные километров за двадцать, чем довольствоваться скромными предложениями "под боком". Не говоря уже о детских садиках и школах, которые каждая семья выбирает индивидуально. Таким образом, наметилась тенденция формирования крупных инфраструктурных центров, используемых жителями нескольких коттеджных поселков и ближайших населенных пунктов.

Заслуживает внимания и другая тенденция, еще не характерная для Украины, но уже явно прослеживающаяся в Подмосковье. Строительство коттеджей в современных городках эконом-класса все чаще ведется по американскому принципу: 20 лет дом простоит, а дети построят себе новый. Эта логика нам пока не очень близка, но в будущем, вероятно, станет более приемлемой.