Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Уявіть собі, що ви купили квартиру в житловому будинку, наприклад, в Києві. Звісно за шалені гроші, адже мінімальна ціна 1 м2 в будь-якому столичному будинку сьогодні сягає більше 1 тис. доларів. А через деякий час ви дізнаєтесь, що у будинку, в якому знаходиться куплена вами квартира, є свій власник, який має справжні правовстановлюючі документи або на всі нежитлові приміщення будинку тощо, або ж взагалі на весь будинок.

Здавалося б, все це маячня, адже такого бути просто не може. Адже в ст. 382 Цивільного кодексу України чітко зазначено, що всі складові будинку, окрім житлових приміщень, належать на праві спільної сумісної власності саме власникам цих житлових приміщень тобто квартир. Тому багатоквартирний житловий будинок має належати саме власникам квартир і нікому іншому.

Проте, в дійсності в Україні такі ситуації мають місце, причому в різних варіантах. Журналісти "Економічної правди" виявили кілька таких випадків та спробували проаналізувати причини, через які вони виникли, та наслідки, до яких вони можуть призвести.

Приклад 1: Забудовник — власник проданого "вроздріб" будинку

Цю історію розповіла голова ОСББ "Чаадаєва-2" Віра Новак. Близько двох років тому жінка дізналася, що на будинок, в якому вона у 1998 році купила квартиру, і на сусідній з ним будинок є свідоцтва про право колективної власності у компанії, яка їх побудувала, — провідного українського забудовника фірми ТММ.

А саме, йдеться про будинки №2А та №2Б по вул. Чаадаєва у місті Києві. Ці будинки фірма ТММ "продавала" ще на етапі зведення фундаменту, тобто покупці квартир були інвесторами будівництва. Після того, як у 1997-1998 роках будинки було здано в експлуатацію, покупці квартир отримали свідоцтва про право власності на свої помешкання. Будинок взяла на обслуговування сама ж фірма ТММ.

Проте за кілька місяців до того, як інвестори отримали правовстановлюючі документи на квартири, самій ТММ Ленінградська районна державна адміністрація у м Києві видала два свідоцтва про право колективної власності на обидва будинки: на будинок №2А — 17 червня 1997 року, а на будинок №2Б — 11 березня 1998 року.

Власники квартир дізналися про існування цих документів лише у 2010 році, під час розгляду судової справи за позовом створеного в цих будинках ОСББ "Чаадаєва-2" до фірми ТММ. ОСББ домагалося того, щоб ТММ передала будинок йому в управління, а ТММ — скасування реєстрації ОСББ "Чаадаєва-2", оскільки в компанії мали підстави вважати, що його було створено із порушенням законодавства.

ОСББ не вдалося отримати будинки в управління через суд, а ТММ — довести, що ОСББ створено незаконно. Але, як розповідає Віра Новак, під час одного з судових засідань представник ТММ надав суду вже згадувані свідоцтва про право колективної власності на обидва будинки.

За словами Новак, представники компанії на підставі цих документів наполягали в суді на тому, що обидва будинки є власністю компанії. Після цього, каже жінка, суддя порекомендував представникам ОСББ оскаржувати в судовому порядку право власності ТММ на обидва будинки. Адже власник може розпоряджатися своїм майном на свій розсуд, і зовсім не зобов’язаний передавати його "на баланс"ОСББ на його вимогу.

"Економічна правда" звернулася із електронним запитом до компанії ТММ із проханням пояснити, яким чином вона отримала свідоцтва про право власності на обидва будинки і чи є ці документи на сьогодні чинними.

У відповідь редакція отримала електронного листа від PR-менеджера фірми ТММ Ірини Кисіль, у додатку до якого містилися відповіді на поставлені питання та скан-копії свідоцтв про колективне право власності ТОВ фірми "ТММ" на будинки 2А та 2Б по вул.Чаадаєва у м.Києві, а також реєстраційні посвідчення, видані фірмі ТММ БТІ м.Києва на обидва домоволодіння.

У додатку до згаданого електронного листа говориться, що фірма ТММ є експлуатуючою організацією в будинках на вул.Чаадаєва, 2А та 2Б на підставі Свідоцтв про право власності, що були видані Ленінградською районною державною адміністрацією м.Київа. А також особливо наголошується на тому, що квартири належать на праві приватної власності саме їх власникам.

Також із електронної переписки з Іриною Кисіль редакція дізналась, що "Свідоцтво про право власності на житловий будинок…" у 1997 році було документом, який засвідчував, що компанія обслуговує об’єкт.

"Цей документ підтверджує виключно те, що ТММ є експлуатуючою організацією. В суді ТММ показувала цей документ, аби підтвердити, що вона на законних підставах є експлуатуючою організацією в будинках на Чаадаєва 2а та 2б. Згадані журналістом у телефонній розмові слова В.Новак про те, що представник компанії нібито говорив, що ТММ володіє всім будинком на підставі цього документу, не відповідають дійсності", — говориться в додатку до електронного листа Ірини Кисіль.

Проте на прохання "Економічної правди" дати юридичне обґрунтування такої позиції, в електронному листі містилася рекомендація звернутися за цим до органів влади, що ми і зробили.

Тож, якщо все викладене в електронному листі PR-менеджера фірми "ТММ" Ірини Кисіль і додатку до нього дійсно збігається із офіційною позицією фірми ТММ, то перед редакцією ЕП встала задача із кількома невідомими та дивною відповіддю: свідоцтво про колективне право власності зовсім не посвідчує право власності. Спробуємо її розв’язати.

Спершу дізнаємося, що означає поняття "колективна власність", зазначене в обох правовстановлюючих документах на будинки. В ст.20 Закону УРСР "Про власність", який діяв в Україні до 2004 року, говориться, що суб’єктами права колективної власності могли бути виключно юридичні особи.

А в ст.30 — що колективний власник може самостійно володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю, а також може віддати її в управління створюваним ним органам. Тож виходить, що колективний власник має ті ж самі права, що й приватний. І якщо свідоцтва про право колективної власності на будинки, про які тут йдеться, видані законно і на сьогодні є чинними, то юрособа, на яку вони видані, є справжнім власником будівель із всіма правами, що витікають звідси.

Проте, чи може бути так, що забудовник був зобов’язаний отримати свідоцтво про право власності на будинок, і при цьому фактично не набути цього права власності, а залишитися виключно експлуатуючою організацією?

Ситуацію допомогли з’ясувати юрист юридичної компанії PROXIMA Сергій Сопків та Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України.

Як розповів Сергій Сопків, із свого власного досвіду він пам’ятає, що наприкінці 90-х забудовники дійсно були вимушені отримувати свідоцтва про право власності на побудовані ними багатоквартирні житлові будинки.

Обумовлювалася така вимога недосконалістю регуляторної бази, яка на той час не дозволяла без цього передати будинок на обслуговування ЖЕКу, а також зареєструвати право власності на квартири самим інвесторам — фізичним особам, іншими словами не можна було зареєструвати право власності на квартиру в будинку, який і сам не зареєстрований, отже приходилось реєструвати і "багатоповерхівку" в цілому.

Тому забудовники були вимушені спершу отримувати право власності на всю споруду, а потім оформлювати право власності на кожну окрему квартиру інвесторам-громадянам.

Існування такої схеми підтвердив директор Департаменту проектного управління та енергоефективності у сфері життєзабезпечення Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Станіслав Захаров.

"У 90-х законодавство не містило механізмів, які б дозволили закріпити житловий будинок, що належить по частинам майже сотні фізичних осіб, за якимось ЖЕКом, щоб той міг обслуговувати його, — розповідає Захаров. — Для того, щоб ЖЕК міг обслуговувати житловий будинок, останній мав бути у когось на балансі. Оскільки наприкінці 90-х більшість ЖЕКів були комунальними, будинок мав знаходитися на балансі у місцевих органів влади, яким підпорядковувалися ці ЖЕКи. Але і місцева влада не могла самостійно взяти на баланс побудований приватним забудовником будинок. Тому зазвичай забудовник отримував свідоцтво про право колективної власності на побудовану ним споруду, а потім на підставі цього документу як повноправний власник передав будинок на баланс міста, яке вже віддавало цю будівлю на обслуговування ЖЕКу".

Сергій Сопків стверджує, що після того, як будинок передавався на баланс місцевим органам влади, документ, що засвідчував право власності на багатоповерхівку, втрачав будь-який практичний чи юридичний сенс, і набував "візуально-бюрократичного характеру, тобто лише відображав хронологічно-історичну подію "пережитків минулого".

Обидва фахівці підкреслюють, що на той час отримання такого документу було необхідною формальністю.

Тож цілком ймовірно, що фірма ТММ, як і решта забудовників, була вимушена отримати свідоцтва про колективне право власності на побудовані нею житлові будинки, щоб оформити правовстановлюючі документи для власників квартир, та забезпечити їх комунальними послугами.

Адже держава не залишала тоді забудовникам іншого вибору, бо чинне на той час радянське законодавство зовсім не було пристосовано для роботи приватного бізнесу (новий Цивільний кодекс та законодавство про спільне інвестування будівництва з’явилися лише у 2003-2004 роках).

Але у ТММ не було потреби віддавати житлові будинки на баланс міста, адже частина бізнесу цієї компанії — житлово-експлуатаційне обслуговування будинків. І надати ці послуги клієнтам компанія також могла лише, утримуючи будинок на балансі.

Зробити це можна було лише маючи свідоцтво про право колективної власності. Адже колективний власник відповідно до ст.30 Закону "Про власність" має право віддати соє майно на обслуговування своїм структурам.

Але після цього все ще залишається питання про те, чи посвідчують свідоцтва про право колективної власності, видані на ім’я ТММ у 1997-98 роках, те, що компанія є власником будинку, а не просто експлуатуючою організацією?

Юрист юридичної компанії PROXIMA Сергій Сопків вважає, що свідоцтво про право колективної власності підтверджує саме право власності юрособи-компанії (але ні в якому разі не її власників) на нерухомість, і ніяк не стосується цивільно-правових договірних правовідносин в сфері його експлуатації.

Адже згадуваний вже закон "Про власність" говорить, що право колективної власності надає можливість здійснювати усі складові функції самого теоретичного поняття "власність", а саме володіти, користуватися та розпоряджатися майном, а не обмежуватись функціями управителя.

Старший юрист Адвокатського об’єднання Arzinger Станіслав Герасименко теж схиляється до думки, що у разі, якщо свідоцтва про право колективної власності були видані на законних підставах, компанія, яка в них зазначена, є якщо не власником, то принаймні співвласником будинків нарівні із власниками квартир. Принаймні до того моменту, поки таке свідоцтво не буде визнане недійсним судом.

При цьому юрист зазначає, що сьогодні така практика не є поширеною. "Адже, щоб отримати право власності на весь будинок, забудовник має повністю профінансувати його будівництво за рахунок власних коштів, щоб будівництво не підпадало під регулювання Закону України від 19 червня 2003 року N978-IV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", а це достатньо рідкісне явище", — говорить Станіслав Герасименко.

Водночас Станіслав Захаров зазначає, що оскільки відповідно до ст.382 Цивільного кодексу України допоміжні приміщення загального користування, комунікації, опорні конструкції багатоквартирного житлового будинку тощо належать власникам квартир у цьому будинку на праві спільної сумісної власності, то з моменту купівлі-продажу хоча б однієї квартири право власності на будинок (приватне, колективне) "зникає". Тобто власники квартир стають власниками всього будинку.

З такою точкою зору погоджується і адвокат юридичної фірми "ЮСТ-Україна" Юлія Курило

Але, за словами Захарова, залишається проблема з тим, що у законодавстві немає норми про те, що такого роду свідоцтва про право власності на будинок втрачають юридичну силу (або анулюються) після оформлення свідоцтв про право власності на окремі квартири будинку.

В підсумку ми маємо ситуацію, коли за законом всім будинком мають володіти власники помешкань в цьому будинку, проте водночас у цього ж самого будинку є інший власник із абсолютно законним свідоцтвом про право власності.

Але, цілком можливо, кінець цієї історії ми побачимо вже найближчим часом. Представники ОСББ "Чаадаєва-2" з обох будинків подали позов до Господарського святошинського районного суду у м. Києві щодо визнання недійсними свідоцтв про право власності фірми ТММ на житлові будинки №2А і №2Б по вул.Чаадаєва. Сподіваємось, саме суд визначить, чи є ТММ власником цих споруд, чи просто експлуатуючою організацією, і хто насправді має володіти будинком зараз.

Водночас фірма ТММ звернулася до правоохоронних органів із заявою, що ОСББ "Чаадаєва-2" було створено незаконно, на підставі того, що компанія отримала листа із таким проханням від деяких мешканців згадуваних будинків. Як говориться в заяві, яку ТММ розмістила на своєму сайті, в протоколах зборів ОСББ підписи деяких власників квартир не збігаються з підписами, які стоять на документах про купівлю квартир у ТММ.

Також слід зазначити, що однією із сторін в цьому конфлікті виступає Київське відділення АМКУ, що провело низку перевірок, за результатами яких ТММ була оштрафована чотири рази: за затягування передачі зазначених будинків на баланс ОСББ, за необґрунтовано завищені тарифи на послуги, що компанія надає мешканцям цих будинків, за порушення при складанні договорів на комунальне обслуговування з мешканцями будинків, і нарешті - за несвоєчасне надання інформації, яку запитував у компанії сам Антимонопольний комітет.

ТММ намагається оскаржити всі ці рішення в судовому порядку, але поки що програла всі три справи в суді першій інстанції; апеляція триває зараз.

Приклад 2: ЖБК — власник будинку, що будували на кошти його мешканців

Випадок з ТММ, на жаль, не є виключенням для України. Таке становище для деяких випадків навіть закріплено в законодавстві, наприклад, для багатоквартирних житлових будинків, що були побудовані ЖБК.

ЕП вже писала про те, що в ст.384 ЦКУ зазначено, що будинки, споруджені ЖБК, є власністю самого ЖБК, а от квартири, що викуплені членами кооперативу, переходять вже їм у власність. Тож за простою логікою виходить, що навіть коли всі квартири викуплено членами кооперативу, будинок все одно належить ЖБК.

Тож ми знову маємо правову колізію у Цивільному кодексі, адже, згідно зазначених його положень, у кооперативного будинку є одночасно два власники: перший — ЖБК, що володіє всім будинком, а другий — власники квартир, з яких складається сам будинок.

Проте думки юристів з цього приводу розділилися. Наприклад, юристи компанії Arzinger зазначають, що спочатку право власності на будинок дійсно виникає у ЖБК, адже кооператив люди створювали для того, щоб побудувати житло за власні кошти (внески його членів або кошти із банківського кредиту), а також щоб експлуатувати цей будинок та керувати ним.

Але, якщо члени кооперативу викупили всі квартири і стали їх власниками, то разом з цим вони мають стати власниками і неподільних конструкцій будинку, що призначені для загального користування, обладнання, допоміжних приміщень тощо. Адже ст.382 ЦКУ і Рішення Конституційного Суду України від 2 березня 2004 року N4-рп/2004 та 9 листопада 2011 року N14-рп/2011 говорять, що все це в багатоквартирному житловому будинку має належати саме власникам квартир незалежно від підстав набуття права власності.

Як зазначають в Arzinger, такий розподіл має бути обумовлений договором між власниками, а за ЖБК в цьому випадку можуть бути залишені функції з експлуатації та управління будинком, що має бути відображено у змінах до статуту кооперативу. Тож, таким чином, юристи підтверджують наявність правової колізії між ст.382 і ст. 384 ЦКУ.

Думки про те, що будинок і квартири, з яких він складається, належать різним власникам, дотримується і голова наглядової ради юридичної компанії PROXIMA Олексій Дорошенко.

Водночас Юлія Курило, адвокат юрфірми "ЮСТ Україна" не вбачає суперечностей в зазначеній ст. 384 ЦКУ. "Звичайно, що внаслідок набуття права власності на квартиру у особи, яка повністю за неї розрахувалася, у ЖБК право власності на таку квартиру припиняється", - вважає Юлі Курило.

Також, на думку юриста, члени кооперативу володіють цілим будинком через створювану ними юрособу — ЖБК.

Також юрист компанії PROXIMA Сергій Сопків, зазначає, що в українській регуляторній базі в юридичному сенсі квартира не є частиною будинку, тому зовсім не дивно, що у нас можуть траплятися випадки, коли будинок цілком не належить власникам квартир у ньому.

Цікаво, що у наших сусідів чехів існує саме така система власності на житло. От тільки, на відміну від України, вона чітко закріплена і регулюється чеським законодавством.

Як розповідає економіст Борис Кушнірук, аби не ламати "соціалістичну психологію" людей, в Чехії мешканці квартир могли безоплатно приватизувати тільки свої помешкання. Сама ж будинкова інфраструктура надавалася у власність третій особі - юридичні або фізичній.

Такий власник має експлуатувати та обслуговувати будинок, представляти інтереси споживачів перед виробниками послуг, тощо. При цьому чеське законодавство містить низку норм, які мають запобігати тому, аби власник будинкової інфраструктури зловживав своїм становищем - наприклад, існує держконтроль за тарифами.

Але за позбавлення від обов’язків із утримання будинку чехам довелося заплатити і своїми правами. "Наскільки мені відомо, власник будинкової інфраструктури в Чехії не потребує жодних дозволів власників квартир, наприклад, для будівництва додаткових поверхів, перебудови підвальних приміщень тощо", — розповідає Кушнірук.

Приклад 3: Підвально-горищна війна

Мабуть, найвідомішим і наймасштабнішим із випадків спірного права власності на багатоквартирні житлові будинки є суперечки між місцевою владою та власниками приватизованих квартир, що чиняться й досі по багатьох містах України.

Об’єктами цих суперечок є підвали, горища й інші допоміжні приміщення, які місцева влада по всій Україні "вольовим рішенням"(а насправді - волюнтаристським) передала собі у власність разом із будинками, в яких вони знаходяться, хоча на той час всі квартири в них вже були приватизовані.

В Києві, наприклад, це відбувалося так. 27 грудня 2001 року Київрада ухвалила рішення №208 "Про формування комунальної власності територіальних громад районів міста Києва"(на виконання Постанови КМУ №311 від 5.10.1991 "Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною власністю)" та на доопрацювання Рішення Київради №26 від 13.01.1992 р. "Про формування комунального майна міста та районів”).

Цей документ затвердив перелік об&lquot;єктів комунальної власності громади Києва, куди увійшли фактично всі багатоквартирні будинки міста Києва, попри те, що квартири в них були вже приватизовані. Тобто, фактично Київрада раптом надала собі право власності на ці будинки як цілісні майнові комплекси, незважаючи на те, що у них давно були свої власники.

Ґрунтуючись на цих рішеннях, місцеві ради почали масово видавати собі ж правовстановлюючі документи на підвали, горища та інші нежитлові приміщення в багатоквартирних будинках. І на підставі цих документів потім здавали ці приміщення в оренду або взагалі продавали.

При цьому, згідно ч.2 ст10 Закону "Про приватизацію державного житлового фонду" (набрав чинності у 1992 році) співвласниками допоміжних приміщень, тощо - є саме власники квартир у будинку, і для цього не треба оформлювати додаткових документів на право власності. Це була підтверджено і Рішенням Конституційного суду від 2 березня 2004 року №4-рп/2004.

То ж по всій країні пройшла хвиля судових справ, у яких мешканці будинків позивалися до місцевої влади щодо права власності на ці допоміжні приміщення. Одну з таких справ із Київською міською радою вдалося виграти у 2010 році адвокату Тетяні Монтян. Вищій господарський суд України у своїй Постанові N 38/131 від 20.07.2010 р. визнав право власності на допоміжні приміщення будинку 5 по вул. Межигірській у місті Києві за його мешканцями, і підтвердив правильність рішень попередніх інстанцій, які зобов’язали міську владу виключити цей будинок із додатків до згаданої постанови Київ міськради №208 від.27.12.2001 року.

Суд визнав, що цей будинок , який Київська міська рада у 2001 році включила до переліку комунального майна, на той час вже був власністю мешканців приватизованих квартир у цьому будинку. А фактично - констатував, що міські депутати створили таким чином прецедент подвійного права власності. Підставою для такого рішення всі інстанції визнали норму закону "Про приватизацію державного житлового фонду" про те, що всі допоміжні приміщення тощо у багатоквартирному житловому будинку належать саме власникам квартир в цьому будинку.

Цікаво, що під час судового процесу представники Київ міськради той факт, що приватизовані будинки були включені до переліку комунальної власності, пояснювали необхідністю передати ці будинки на баланс ЖЕКам, а зробити це за законом "Про комунальні послуги" може лише власник.

Всі опитані ЕП юристи погодилися, що згадані рішення Київради буди незаконними і порушували права власників квартир, які за законом були співвласниками допоміжних приміщені в своїх будинках, тощо.

Проте, документи на право власності, які були незаконно оформлені на більше ніж 15 000 київських підвалів та горищ, й досі є чинними стосовно тих будинків, чиї власники не звернулися до суду з вимогою виключити їх будинки із переліку комунального майна і скасувати право власності територіальних громад на ці допоміжні приміщення. Це довготривалий та затратний процес, що вимагає подати до суду не один позов.

Як видно з усіх трьох випадків, головна причина виникнення подвійного права власності на житло полягає в тому, що ані українська держава, ані самі українці поки що не зовсім готові визнати, що власником багатоквартирних будинків як цілісних майнових комплексів є власники квартир у цих будинках. Держава занадто довго, в муках "народжує"законодавство, яке дозволило б власникам квартир самостійно керувати великими будинками, а самі власники квартир здебільшого й досі не усвідомили, що саме вони це мають робити.

А доки пересічні українці дозрівають до того, щоб самостійно керувати своєю власністю, за них це буде робити хтось інший, адже, як відомо святе місце порожнім не буває. І, нажаль, цей "інший" далеко не завжди буде керуватися інтересами мешканців будинків. Тому, як вважають деякі експерти, вже зовсім скоро в Україні може статися не більше, не менше, а комунальний колапс. І щоб запобігти цьому, треба обов’язково внести зміни до існуючого законодавства, аби випадки, наведені в цій статті, стали далеким минулим, яке ніяким чином вже не вплине на теперішнє і майбутнє.