Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

С начала 2012 года в Украине заработает новый регистратор недвижимости. Бюро технической инвентаризации ликвидируют, и ему на смену придет «Укргосреестр» — государственная регистрационная структура при Минюсте, которая будет заниматься всеми процессами, сопряженными с регистрацией любого объекта недвижимости, включая земельные участки, и связанные с ним отягощения (например, ипотеки).

Чиновники из Кабмина полагают, что данное нововведение должно ликвидировать коррупцию и излишнюю забюрократизированность процесса выдачи документов БТИ. Еще в октябре президент Виктор Янукович заявил, что БТИ — это одна из самых непрозрачных и коррумпированных сфер и якобы новосозданная структура«Укргосреестр» поможет разрешить данную проблему. 

В частности, таким образом, будет ликвидирована существующая разрозненность системы. Ведь сегодня имущественные права на землю регистрируются в госреестре земель, а права на недвижимость и незавершенные объекты строительства — в БТИ в бумажном виде. Информация о владельцах недвижимости в электронном варианте заносится в Реестр прав собственности на недвижимое имущество, а данные об обременении — в реестр ипотек. Теперь всю информацию сведут в один реестр и необходимость получать многочисленные справки из БТИ, территориальных органов земельных ресурсов и нотариата отпадет. Достаточно будет лишь выписки из единого реестра. Чиновники убеждены: после нововведений потребителям станет легче, поскольку сократится вся процедура с двух месяцев (как сейчас) до двух недель и не будет вымогательства. Кстати, вместе с этим должна и подешеветь стоимость услуг нового регистратора. Министр регионального развития, строительства  и жилищно-коммунального хозяйства Украины Анатолий Близнюк говорит, что рентабельность услуг регистратора не будет превышать 5-10% (для БТИ рентабельность установлена в пределах  30%)

Отчаянные перемены

Структурные изменения уже начались: с 1 декабря региональные БТИ не будут принимать документы на регистрацию прав собственности. А киевское начнет отказывать клиентам в своих услугах с 15 декабря. «Для людей, которые покупают квартиру по договору купли-продажи, сейчас действует двойная регистрация: сначала регистрируется сделка нотариусом, потом люди идут в БТИ и оформляют право собственности на недвижимость. Предполагается, что с 1 января будет одна регистрация — в органе государственной регистрации прав», — объясняет юрист Максим Копейчиков.

А вот некоторые эксперты считают, что с начала следующего года сделки на рынке недвижимости могут остановиться. Так, например, полагает Виктор Несин, президент Ассоциации по недвижимости. «Новый «Укргосреестр» де-юре уже существует, но фактически еще не работает. Сейчас в авральном порядке создаются отделы регистрации, но как они будут работать и когда начнут — никто не знает. Второй вопрос, как будет передаваться база от БТИ к Минюсту. Мы прогнозируем, что это может продлиться до конца февраля», - отмечает эксперт. По информации «Главреда», дела по обеспечению работы «Укргосреестра» у чиновников идут из рук вон плохо: на сегодняшний день там даже штат не укомплектован, а ведь приступить к работе он должен уже с 1 января 2012 года. Вернее, к этому числу структура должна начать официально работать: выдавать, заниматься сверкой документов, иметь работающую компьютерную программу и иметь действительную электронную базу и реестр. Впрочем, даже если предположить, что штат будет укомплектован в ближайшее время, что все же трудно выполнить в столь сжатые сроки – ведь нужно обеспечить бесперебойную работу всех региональных отделений по Украине (по самым скромным подсчетам для их работы понадобится около 3 тыс человек), - открытым вопросом останется компетенция сотрудников. По словам практиков, для подготовки  специалистов, которые бы могли качественно оказывать услуги, которые перед ними ставит «Укргосреестр», необходимо около двух лет.

Спорный момент

Еще одна большая проблема - передача данных и создание нового реестра. Сейчас в «Укргосреестре» создают новый реестр с нуля. А есть еще и старый реестр: с 2004 года жилье регистрируется в Реестре прав собственности, который находится в ведомстве Министерства юстиции. По данным КРУ, программное обеспечение, которое является неотъемлемой частью реестра, государство арендует у частных компаний ООО «Арт-мастер» и ООО «3-Т». Некоторые участники рынка связывают данные компании с консорциумом ЕДАПС, который, в свою очередь, в СМИ ассоциируют с народным депутатом Василием Грицаком.  .  Автоматизированная передача информации из одного реестра в другой официально не предусмотрена. Как решат данный вопрос стороны, пока неясно, чиновники данный вопрос пока не комментируют.

Участники рынка опасаются, что пока чиновники будут решать данную задачу, в сферу сделок покупки/продажи  недвижимости могут хлынуть различные аферисты. Ведь им будет довольно легко воспользоваться путаницей с реестрами. Сегодня проверить историю объекта недвижимости (выяснить, кому он принадлежит и принадлежал), можно в Реестре прав собственности и в БТИ. Но уже с начала следующего года, если следовать логике действий чиновников, покупатель останется один на один с новым совершенно чистым реестром. Сделки будут осуществляться на основании документа, подтверждающего право собственности на жилье. Перепроверить, действительно ли хозяин квартиры настоящий или он просто нашел на улице нужный документ, будет очень непросто.

Все пойдет по плану?

Впрочем, в законодательных новшествах есть и один приятный момент. С 1 января следующего года украинцы вполне спокойно смогут делать различные перепланировки в квартирах и не бояться строгих проверяющих.Сейчас разрешение на различные строительные работы с жильем выдают Государственные архитектурно-строительные инспекции, но изменения перепланировки в техпаспорт квартиры вносит БТИ. Нынче в процессе продажи жилья инспектор БТИ обязательно должен подтвердить, что планировка квартиры соответствует всей документации.  После смены регистратора инспектор БТИ уже не будет проверять планировку жилья. Правда, юристы не исключают, что с упрощенным порядком могут возникнуть проблемы. «Возможны попытки легализовать абсолютно недопустимую и опасную перепланировку, или же аферисты смогут подать по документам одно, а на самом деле будет абсолютно другое. Думаю, что в процессе в новый документ еще будут вносить поправки», - говорит Максим Копейчиков.

Может возникнуть и такая ситуация: например, продается квартира с неузаконенной перепланировкой. Для уменьшения налогообложения (размера госпошлины, которая составляет один процент от стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи) по согласию сторон в договоре указывается заниженная цена жилья. Потом продавец требует через суд разорвать договор, ссылаясь именно на неузаконенность перепланировки. Суд требование удовлетворяет, но несостоявшийся покупатель получает только сумму, указанную в договоре.

Исходя из вышеперечисленных моментов, создается впечатление, что чиновники непродуманно отнеслись к выводу на рынок новой структуры. Вероятно, лишать монопольного права БТИ нужно, и, конечно, важно ликвидировать коррупцию в этой среде. Но достичь такой цели можно менее радикальными и более взвешенными методами. 

Во-первых, на введение такого новшества необходимо  гораздо больше времени – как минимум год, за это время можно набрать, обучить специалистов в «Укргосреестр» и залатать лазейки, которые могут использовать мошенники. Во-вторых, опробовать работу нового регистратора, например, запустить пилотные проекты в отдельных регионах страны. Но самое главное, необходимо дать украинцам возможность контролировать работу «Укргосреестра» и самим проверять документацию в данном регистраторе. Так, например, поступили в Грузии, там обеспечили каждому гражданину электронный доступ к выпискам и справкам из реестров прав собственности. Кроме того, там человек имеет возможность через интернет заказывать техническую инвентаризацию и оплачивать ее.

Справка. Сколько сейчас стоят услуги БТИ

Стоимость услуг по регистрации прав собственности на недвижимость, предоставлению справок, перепланировке жилья и технической инвентаризации объектов устанавливают городские советы. В среднем инвентаризация двухкомнатной квартиры стоит 300-400 грн, трехкомнатной — 500-600 грн, частного жилого дома — 600-800 грн. Зарегистрировать собственность можно за 130-250 грн, а получить выписку из госреестра — до 100 грн. Однако на сайтах коммунальных БТИ указаны более высокие цены. Например, стоимость инвентаризации в Донецке — от 400 грн, в Луцке — от 560 грн, во Львове — от 600 грн,в Киеве — 650-700 грн, в Харькове — от 700 грн. Цены в районах утверждают облгосадминистрации, хотя они зачастую устанавливают лишь предельный уровень рентабельности (до 30%), разрешая БТИ самим формировать тарифы.

В итоге за первичную инвентаризацию в городах с населением до 200 тыс. человек можно заплатить 750-900 грн, за перепланировку жилья — от 500 грн. За срочность предоставления услуги (от 3 до 14 дней) в БТИ возьмут на 200-300 грн больше, чем за ее оказание в 30-дневный срок. Граждане также могут воспользоваться услугами юридических фирм, которые по нотариальной доверенности оформляют в БТИ необходимые документы. В Киеве за помощь в проведении инвентаризации попросят 3-3,8 тыс. грн плюс официальные платежи (400-600 грн).

Сейчас, чтобы решить вопрос с продажей квартиры, необходимо посетить БТИ не меньше 5 раз. Каждый этап занимает неделю-полторы. Чтобы ускорить рассмотрение вопроса, придется заплатить 600-700 долларов, а чтобы техник, который сверяет реальное состояние квартиры с ее планом, закрыл глаза на наличие перепланировки — от 500 долларов.