Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Застройщики не хотят "строить" себе налог.

Застройщики не хотят платить налог на недвижимость. На них возложили обязанность уплачивать его все то время, пока новопостроенная квартира перейдет в собственность частного лица. Основной аргумент строителей: построенное, но не проданное жилье, - товар в обороте компании, а суть закона, которым вводится данный сбор, в том, что облагаться должны квартиры для собственных нужд.

Налог на недвижимость введен с 1 января 2013 г . И если физические лица должны его оплатить после получения уведомлений налоговой, то юридическим нужно самостоятельно посчитать сумму к оплате, задекларировать ее в налоговой (до 1 февраля) и ежеквартально (первый платеж - до 30 апреля) вносить платежи. Миндоходов поспешило пояснить: к юридическим лицам относятся и застройщики.

«Юридическое лицо–застройщик, являющийся на начало налогового периода собственником построенных им жилых объектов, является плательщиком налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка», – сказано в разъяснении ведомства.

В нем уточняется, что в случае смены собственника налог начисляется с 1 января до начала месяца, в котором произошли изменения. То есть, стройкомпания будет платить ровно до того момента, пока не продаст жилье.

Когда квартира - товар, а не собственность

Впрочем, застройщики не спешат вооружаться калькуляторами, поскольку считают новый сбор несправедливым. Вторят им и юристы. И те, и другие едины во мнении: суть введения налога заключается в том, что  им облагается жилье, предназначенное для собственного проживания. Поэтому считают неправильным облагать товар (читай - квартиру), непроданный конечному покупателю.

Президент Конфедерации строителей Украины (КБУ), объединяющей более 700 компаний, Лев Парцхаладзе назвал некорректной ситуацию, когда застройщик построил, но не продал квартиру, и при этом вынужден платить налог.

Советник практики решения споров международной юридической фирмы Integrites Елена Сукманова также считает, что объект [налогообложения] должен быть предназначен для удовлетворения собственных нужд. А квадратные метры - товар в обороте застройщика. Поэтому необходимо исключить застройщиков из списка плательщиков налога.

Президент группы компаний «Герц», главы Совета директоров КБУ Александр Ротов отметил, что конфедерация подготовит предложения изменений в законодательство, и будет добиваться, чтобы застройщиков исключили из числа плательщиков налога вообще, или хотя бы до первой продажи квартир.

Возможно, нагрузка на застройщиков была бы не так велика, если бы квартиры раскупались до ввода дома в эксплуатацию. Но в нынешней рыночной ситуации 30-50% квартир и после сдачи дома не продаются, застройщик вынужден оформлять их на себя и, как собственник, должен будет платить налог. «До того, как застройщик создал продукт и не продал, налог вводить нецелесообразно», - подытоживает глава Совета директоров КБУ.

Цена «квадрата» вырастет, путаницы добавится

Застройщики предупреждают: налог скажется и на стоимости квадратного метра. Хотя и незначительно, но у нас все имеет тенденцию к кумулятивному эффекту.

Директор аудиторской фирмы «М.Т.Д. Аудит» Виктория Бирюченко подсчитала, что  налоговая нагрузка составит 0,08% от себестоимости строительства, если застройщик не продал квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

Александр Ротов считает, что, с введением налога, стоимость квадратного метра в среднем вырастет на 3 грн, но и это подорожание ляжет на плечи покупателей.

Еще один любопытный момент: гостиницы, мотели, базы отдыха, санатории, пансионаты, спортивные детские лагеря и другие места временного проживания, по идее, не должны облагаться налогом на жилье. Однако, налоговая разъяснила, что данные заведения не будут выступать плательщиками налога, если документально они не относятся к жилому фонду. Дескать, бывают разные случаи, и то, что это временное, а не постоянное жилье, еще нужно доказать.

«На сегодня, действительно, существует ряд объектов жилой недвижимости, которая  используется по другому целевому назначению, или наоборот. Конечно, необходимо налаживать учет объектов согласно их целевому использованию. В каждом конкретном случае вопрос нужно рассматривать индивидуально», - уточнила начальник отдела платежей за землепользование и местных налогов департамента налогообложения юридических лиц Министерства доходов и сборов Екатерина Гривнак.

Помимо этого,  народный депутат Ксения Ляпина считает, что администрирование налога не продумано и еще вызовет массу вопросов, в первую очередь, у самих налоговиков. По ее мнению, введение налога не выполняет регуляторную функцию, поскольку он не будет обременительным для богатых людей, а больше ударит по среднему классу. «Сказать, что он будет сильно наполнять бюджет, нельзя. Местные власти посчитали, что налог не перекроет даже десятой доли собственных нужд, потому что 99% недвижимости выведено из-под него», - подчеркнула она.

Депутат отметила, что до 2015 года налог будет корректироваться хотя бы с точки зрения его администрирования.

5 способов уйти от налога: себе дороже

Как говорится, на изменения законов надейся, но и сам не плошай. В арсенале застройщиков есть, по крайней мере, пять способов избежать уплаты «лишнего» налога.

По словам генерального директора компании «Омокс» Алексея Кулагина, для этого можно не вводить дом в эксплуатацию до продажи всех квартир. Еще вариант - после ввода не оформлять квартиры в собственность застройщика.

Елена Сукманова к таким схемам относит и заключение форвардных контрактов, предварительных договоров, а также договоров купли-продажи имущественных прав.

В то же время, в данном вопросе есть и другая сторона медали. Налоговая, нацеленная на наполнение бюджета, может сделать ответный ход. Существует вероятность возникновения различных споров между ней и застройщиками, предостерегает юрист. К примеру, фискальные органы могут попытаться признать сделки купли-продажи квартир фиктивными или обвинить застройщиков в сокрытии объекта налогообложения. Много вопросов и относительно того, кто будет платить налог в случае общей совместной собственности.

Гривнак считает, что льготы для застройщиков и смена базы налогообложения (стоимость жилья вместо стоимости жилой площади) могут рассматриваться налоговыми органами. Министерство готово обсуждать предложения застройщиков.

«Все мы понимаем, что этот налог только введен. Конечно, будут возникать вопросы... Поэтому предложения по изменению базы налогообложения, относительно возможности установить льготы для застройщиков могут обсуждаться. Налоговая служба готова принять участие в обсуждении», - сказала Гривнак.

Она также согласна с мнением участников рынка, что хотя бы часть поступлений от налога должна идти на развитие местной инфраструктуры, чтобы поддерживать жилье в нормальном состоянии.

А пока застройщики заняли выжидательную позицию в надежде, что их железобетонная логика возымеет действие и на фискальные органы, и на законодателей.