Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Осінь - традиційно активний період для ринку житлової нерухомості. До цього періоду готуються всі його учасники: забудовник вводить об&lquot;єкти в експлуатацію, ріелтор розширює список пропозицій, потенційний покупець моніторить ринок у пошуках ідеального варіанту.

Чи підтверджуються ці та інші тенденції, що характеризують активізацію сегмента, ІА «Україна Комунальна» спробувало розібратися, детально вивчивши ринки Києва і Харкова.

Столичні тенденції

Головною тенденцією на початку осені, як повідомили ІА «Україна Комунальна» у компанії Knight Frank LLC, стало прогнозоване пожвавлення попиту, на первинному і вторинному ринках нерухомості Києва. «Це традиційне сезонне пожвавлення пов&lquot;язане із закінченням періоду відпусток і настанням сезону ділової активності. Потенційні покупці після літнього відпочинку повернулися на ринок і прагнуть вирішити «квартирне питання» до Нового року. У свою чергу девелопери так само значно збільшили свою активність - на київський ринок житла виходять нові проекти у всіх сегментах», - розповіла нашому кореспонденту Наталія Проніна, директор з розвитку Knight Frank LLC. Поряд з цим, ще однією тенденцією ринку первинного житла цієї осені для столиці стало зменшення кількості пропозицій у забудовників. Це сталося через відносно успішний сезон продажів влітку. У кількісному відношенні значно зменшився і вибір пропонованих всередині об&lquot;єктів планувань, варіантів по поверховості і т.д.

Як пояснив нам Олексій Говорун, заступник генерального директора будівельної компанії ТММ, починаючи з 2008 року, в Києві будувалася обмежена кількість об&lquot;єктів первинного житла, нових проектів ставало все менше. «Певною мірою це і підштовхнуло попит, адже з кожним роком потенційний покупець все частіше звертає увагу саме на ринок первинного житла або недавно введеного в експлуатацію, віддаючи йому перевагу через експлуатаційні характеристики, застосування нового обладнання і технологій, нового соціального середовища», - повідомив А.Говорун.

Ринок став менш динамічний, покупець - більш розбірливий. За свої гроші він воліє отримувати продукт, який відповідає все більшій кількості його вимог. Сукупність цих факторів з року в рік збільшує попит на первинну нерухомість. Пропозиція ж у цьому секторі, якщо характеризувати його загальною кількістю квартир у продажу, теж, здавалося б, велика, але для потенційного покупця вибір квартир дуже обмежився з тими чи іншими значущими для нього параметрами. Покупець зараз обмежений у кількості варіантів для вибору, чого не було ще рік тому.

Ціни ростуть

Що стосується цін, то в різних сегментах ринку спостерігається різна динаміка. За словами експертів, в цілому середня вартість житлової нерухомості на первинному ринку в столиці демонструє незначне зростання. Таке зростання стало можливим завдяки збільшенню середніх цін в «елітному» і «бізнес» сегментах. У сегменті ж економ-класу в третьому кварталі поточного року спостерігалося зниження даного показника. «Що стосується рівня середніх цін на первинному ринку, то до кінця 2011 року найбільш ймовірним буде продовження зростання в розмірі 3-5%, пов&lquot;язане з підвищенням стадії готовності окремих проектів. Крім того, це буде пов&lquot;язано ще і зі збільшенням попиту, підвищенням ступеня готовності на окремих об&lquot;єктах, інфляцією та зростанням вартості будівельних робіт», - пояснює Наталія Проніна.

Говорячи про конкретні цифри, Олексій Говорун відзначає, що вартість первинного житла рівня від соціального до економ становить 8-10 тис. грн/кв. м., «економ-класу» та поліпшеного «економ-класу» з хорошим місцерозташуванням і з іншим рівнем обладнання - у середньому 12-13 тис. грн/кв. м. Квадратний метр первинного житла «бізнес-класу» коштує близько 14-16 тис. грн/кв. м. Для житла сегменту «преміум» ціна стартує від 20 тис. грн, верхньої межі тут немає.

Про ситуацію на вторинному ринку житла в Києві нам розповів незалежний ріелтор Олег Меньшиков. Так, за його словами, цієї осені для сектора було характерно не тільки збільшення попиту, але і певне цінове зростання. «Активізація ринку традиційно пов&lquot;язана з періодом, коли продавці, не маючи можливості реалізувати квартиру за бажану ціну в літній період, відкладають це питання на осінь, сподіваючись отримати більш вигідну пропозицію. З початком осені середня ціна пропозицій і реальних угод із продажу житлової нерухомості збільшилася наступним чином: вартість 1-2-кімнатних квартир на вторинному ринку піднялася на 5-10%, а 3-4-х - на 3-6%», - зазначив О.Меньшиков.

Харківський варіант

На початку осені 2011 року ринок первинної житлової нерухомості Харкова був стабільний, цінова політика компаній практично не змінювалася, а попит залишався на рівні серпня поточного року. Рівень купівельної активності на харківському ринку житлової вторинної нерухомості у вересні також не показав очікуваного підвищення на тлі динаміки, що спостерігалася в серпні.

Про ті тенденції, які були характерні для ринку житла в Харкові, нам розповіли в ГК «Проконсул». Так, за словами Вікторії Каратанової, керівника аналітичної служби ГК «Проконсул», незважаючи на відновлення будівельних робіт на багатьох об&lquot;єктах і початок реалізації кількох нових проектів, близько 35% початих проектів будівництва залишаються замороженими або ведуться низькими темпами.

Поряд з цим простежується тенденція подальшого скорочення пропозиції найбільш затребуваних одно-і двокімнатних квартир невеликої площі в будинках «економ-класу». У той же час термін експозиції квартир великої площі має тенденцію до збільшення.

Значну увагу, крім ціни і площі, потенційні покупці приділяють репутації забудовника і якості житла. Купівля ж в більшості випадків здійснюється за готівкові кошти і за рахунок особистих накопичень. Що стосується іпотечного кредитування, то воно як і раніше залишається недоступним для більшості населення. Забудовники у свою чергу проводять різного роду акції, пропонують різні варіанти розстрочки оплати. Зміна ж вартісних показників обумовлено, в основному, ціновою політикою і маркетинговою стратегією операторів ринку, а також динамікою будівельних робіт. Істотна зміна цін на первинне житло в 2011 р. малоймовірна, незважаючи на передбачувані законодавчі зміни, спрямовані на відновлення будівельної галузі.

Говорячи про вторинний ринок житла в Харкові, фахівці відзначають, що, в порівнянні з аналогічним періодом минулого року, активність продавців знизилася. В цілому, щомісяця нових об&lquot;єктів у продаж надходило менше, у той же час, як у третьому кварталі 2011 р. активність покупців дещо збільшилася. Однак попит як і раніше залишається на низькому рівні. Угоди здійснюються в основному за власні накопичені грошові кошти громадян, найбільш активно реалізуються квартири в ціновому діапазоні до 40 тис. дол. Втім, об&lquot;єктами великого метражу з дорогим ремонтом потенційні покупці також цікавляться, однак попит носить скоріше довідковий характер. Реальні угоди в даному сегменті здійснюються рідко.

Восени обсяг пропозиції вторинного житла, що перебуває в ринковому обороті, в цілому зменшився приблизно на 5,3% в порівнянні з попереднім кварталом. Найбільш представленими в структурі однокімнатних квартир є об&lquot;єкти вартістю 26500-38  тис. дол. (68,7%); двокімнатних - вартістю 35-46  тисю дол. (47,2%); трикімнатних - вартістю 45-60  тис. дол. (39,6%) . За рік (з вересня 2010 р.) середня вартість житла на вторинному ринку знизилася на 10%. Найбільш затребуваними на вторинному ринку Харкова восени залишаються одно-і двокімнатні квартири. З початку поточного року вони займали в структурі угод близько 80%.

За словами керуючого ТДВ «Житлобуд-2» Олександра Конюхова, особливістю нинішнього сезону на ринку житла в Україні став вплив на відкладений попит боргової кризи в США і ризиків обвалу долара. На думку експерта, на відміну від перегрітого ринку дорогоцінних металів, нерухомість як спосіб захисту своїх заощаджень сьогодні недооцінена, особливо в ліквідних об&lquot;єктах, які знаходяться на стадії завершення будівництва.

Згідно з прогнозами фахівців, попит на квартири в українських новобудовах в 2012 році буде поступово зростати. При цьому варто враховувати той факт, що пропозиція первинного житла постійно скорочується. Цей процес, втім, характерний для всіх регіонів країни, де сьогодні ведеться будівництво житлових будинків.