Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

На минувшей неделе информагентства, цитируя друг друга, сообщали, что неназванный покупатель из России приобрел самый дорогой особняк в Великобритании — 300-летнее имение Park Place в графстве Оксфордшир. За этот архитектурный памятник он выложил 140 миллионов фунтов стерлингов. И это в то время, когда мир стоит на пороге второй волны кризиса, который, вполне возможно, спровоцирует повторное снижение цен на недвижимость. Но, как говорится, у богатых свои причуды… А стоит ли надеяться на снижение цен на недвижимость нашим не столь богатым соотечественникам?

Мир в ожидании

Нынешний август имеет шанс войти в историю как месяц потрясений и ожиданий: сначала долгие торги по увеличению размера госдолга в США и ожидание, чем они закончатся. Вслед за этим снижение рейтинга страны и обвалы мировых бирж, уж очень напоминающие кризис 2008 года, захвативший весь мир. Тогда кризис стал следствием раздутого ипотечного кредитования в Америке, потому что банки, раздававшие деньги на приобретение недвижимости направо и налево, дружно запросили их назад. Так же дружно продать купленные в кредит квадратные метры заемщики не смогли, и грянули обвал рынка недвижимости и дефолты банков. Сегодня ситуация в Америке более стабильная, но менее перспективная: недвижимость практически не продается, даже дома известных людей, которые всегда улетали за огромные деньги, простаивают.
Зато в Европе настоящий бум продаж, правда, исключительно в славящихся стабильностью Швейцарии и Германии. Недвижимость массово скупают итальянские бизнесмены, опасаясь дефолта в своей стране, ведь отложенная проблема госдолгов, увы, не значит решенная. Долговые проблемы душат не только Италию, но и Грецию, Португалию, Ирландию, так что даже в самой уверенно чувствующей себя Германии лишь 13% граждан продолжают доверять евро. А недоверие к собственной валюте ведет к поиску надежных инструментов инвестирования, чем и стала недвижимость. Говорят, владельцы больших состояний создают даже частные клубы, чтобы вскладчину приобрести перспективные объекты стоимостью несколько миллионов евро.
Украина, к сожалению, не Германия и не Швейцария, так что бума продажи недвижимости у нас не наблюдается. Единственным достижением можно считать то, что за последние 2 года рынок жилья немного отыграл утерянные в кризис-2008 ценовые позиции, но и то не везде и не на любые объекты. Постепенно оживает строительство, но опять-таки все больше за счет бюджетных средств.

Ни шагу назад

И тут экономисты объявили о вероятности второй волны кризиса. А если она докатится до Украины, возможно, квадратные метры опять подешевеют, как это было в 2008-м?
Но эксперты питать иллюзии не советуют. Во-первых, никаким кризисом нас не напугать, ведь кризис — это наше нормальное состояние.
Во-вторых, единственное, что связывает нашу недвижимость с миром, то, что почти 20 лет мы измеряем цены на нее в американских долларах, хотя строится она из отечественных материалов, местными строителями и на нашей земле, говорит директор фирмы «Город» Валерий Шевердак. В результате каждый раз, когда с долларом что-то происходит, наша недвижимость считает своим долгом отреагировать. Первый кризис в сфере украинской недвижимости случился в конце 90-х, когда доллар был дорогой и за $3 — 4 тыс. в Симферополе можно было купить однокомнатную квартиру. Но как только гривня стала набирать вес, квартиры начали дорожать, и перед кризисом 2008 года стоимость однокомнатной квартиры в Симферополе доходила уже до $50 тыс., это $1,5 тыс. за кв. м против первоначальных $100. Ни для кого не секрет, что такой стремительный успех обеспечили банковские кредиты, научившие нас делать деньги на спекулятивном росте цен (а чем мы хуже американцев?!). Первая волна кризиса сбила эту спекулятивную надстройку над стоимостью квадратных метров, и сегодня средняя цена все той же однокомнатной квартиры во вторичном фонде примерно $1 тыс.
за 1 кв. метр.
В-третьих, рынок малогабаритного жилья до сих пор не насыщен, а спрос толкает цены вверх или, в лучшем случае, не позволяет им упасть. Если в конце 90-х, когда наблюдался спад цен, рынок постоянно пополнялся предложениями о продаже, а спрос был невелик, то сейчас спрос примерно на уровне предложения.
В-четвертых, себестоимость строительства за последние годы сильно поднялась. «В конце 90-х кирпич стоил 17 коп., ракушечник — 30 коп., мешок цемента — 7 — 9 грн., а метр арматуры — 35 коп., себестоимость строительства была примерно $200, а реализовывали квадратные метры строители по $250 — 300, — говорит эксперт. — Сегодня цемент стоит примерно 50 грн. за мешок, кирпич более 1,5 грн., ракушечник — 3 грн., как и метр арматуры, то есть практически все стройматериалы, которые, заметьте, производятся у нас в стране, подорожали в разы. Естественно, выросли и цены на жилье, до 6 — 7 тыс. грн.». Если вспомнить, что в кризисные годы цена стартовала с 5,5 тыс. грн. за 1 кв. м, получается, застройщики только-только начали подниматься, зарабатывая оборотные средства. «Стоимость квадратного метра сегодня находится на нижнем ценовом уровне, и падать ей некуда, напротив, стоит задача подняться и восстановиться», — говорит директор по маркетингу строительной компании «Консоль ЛТД» Виктория Хвасточенко. Чтобы цены на недвижимость стали падать, строители должны иметь деньги в резерве, иначе им будет проще заморозить стройки, чем работать с убытками. Но банки прекратили раздавать деньги, то есть оборотных средств катастрофически не хватает, а бюджет готов баловать заказами далеко не всех. Плюс нужно учитывать ужесточение налогового законодательства: если 10 лет назад любая стройка кишела неоформленными работниками, то теперь строительные компании вынуждены всем платить хоть минимальную, но официальную зарплату. А это тоже отражается на себестоимости.
И в-пятых, за последние 2 года сильно вырос рынок аренды. Спросите, при чем здесь аренда? А при том, что, в отличие от конца 90-х, когда однокомнатную квартиру можно было арендовать за $20 — 40, сегодня арендная ставка 1,5 — 2 тыс. грн. в месяц. «Согласитесь, это хороший заработок, — говорит Валерий Шевердак. — Не на каждом предприятии платят
такую зарплату. Поэтому у собственников недвижимости нет стимула продавать ее по дешевке, если можно сдавать и иметь стабильный доход». Так что в случае дальнейшего снижения покупательной способности недвижимость найдет убежище в аренде, спрос на которую стабильный.
Хотя снижение цен на рынке все-таки присутствует. Глава нацсовета Риэлтерской палаты Украины Александр Бондаренко рассказал «Интерфакс-Украине», что стоимость вторички даже без учета возможной второй волны кризиса снижается на 1 — 1,5% ежемесячно. Но делает статистику падение цен, например, на гигантские несуразные особняки или промышленные площади, на которые что в кризис, что без него покупателя найти очень сложно. Если же случится повторный кризис, по его мнению, это может привести к разовому снижению цен приблизительно на 10% с последующим ежемесячным удешевлением жилья на 1% на протяжении полугода. А может и не привести, ведь, в отличие от западных стран, в Украине продолжает нарастать так называемый отложенный спрос, который рано или поздно потребует удовлетворения