Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Анализ текущей ситуации на рынке свидетельствует о постепенном накоплении предложений квартир большой площади при отсутствии реального спроса на них. Вместе с новыми законодательными инициативами, создающими дополнительную финансовую нагрузку, на фоне кризисного экономического состояния, к концу года это приведет к снижению цен на недвижимость в среднем на 10-15 %.

Оказывается, не только элитные особняки в Конча-Заспе массово распродаются владельцами. Похоже, та же участь постигла и городские квартиры больших площадей. В течение первых пяти месяцев 2013 года структура предложения квартир в Киеве несколько сместилась в сторону квартир большой площади. Главным образом, за счет роста количества предложений трехкомнатных и, в меньшей степени, четырех- и многокомнатных квартир. В некоторых сегментах количество предложений выросло в полтора раза.

Проанализировав общую с начала года динамику, мы столкнулись с интересной картиной: общий рост цены квадратного метра дорогой недвижимости есть, но он слишком незначителен, чтобы говорить о каком-либо тренде. Другое дело, что рост средней по городу цены на квартиру происходит на фоне стабильности цены квадратного метра. По нашим данным, средняя цена выставленной на продажу квартиры:

• в целом по Киеву в начале года составляла около $ 93 000, сегодня — $ 105 000;
• квартиры в новостройке в начале года — $ 135 000, на конец мая — $ 162 000;
• квартиры возле метро в начале января - около $ 121 000, в конце мая — $ 143 000.

Учитывая, что цена квадратного метра с начала года не изменилась, причина столь заметного увеличения средней цены квартиры, очевидно, в изменении состава предложения.

Например, по данным портала Domik.net , с начала года на четверть (24,4 %) упало количество предложений по продаже самых дешевых однокомнатных квартир.
Вместе с тем, с начала года на 25% выросло количество предложений трехкомнатных раздельных квартир. Причем в центральных районах Киева, где самые высокие цены на жилье, количество таких предложений выросло на 50-90 %.

На 48 % выросло количество предложений по продаже четырехкомнатных квартир, главным образом, за счет квартир в Оазисе , на Подоле, Печерске и Нижнем Печерске. При этом, на 23,7 % с начала года выросло предложение по продаже четырехкомнатных квартир в новостройках Киева
И это при том, что застройщики массово переориентировались на эконом-класс, возводя дома, где даже трехкомнатные квартиры не всегда есть.
Количество предложений по продаже немногочисленных многокомнатных квартир также увеличилось на 23 %.
Причин у такой тенденции несколько. Часть из них вполне закономерные, рыночные. Однако, вполне возможно, что есть среди них и вызванные существующей финансово-экономической и социально-политической ситуацией в Украине.

Прежде всего, сегмент четырех- и многокомнатных квартир слишком узок, потому рост в абсолютных цифрах не столь велик, как в процентном соотношении. Но это не касается трехкомнатных квартир.
Среди традиционно свойственных рынку причин — разъезды и размены, вынуждающие владельцев продавать и покупать квартиры. Они были всегда, и едва ли только квартиры с тремя или более комнатами продаются таким образом.

Можно предположить, что жители центра стали переезжать на массивы: продав трехкомнатную квартиру в центре, можно не только купить аналогичную или меньшей площади в не худшем жилом массиве, но и решить другие финансовые вопросы. Это явление также всегда имело место, но вполне возможно, в последнее время стало более популярным не только по финансовым, но и экологическим соображениям: центр становится все более загруженным транспортом и загазованным, и это, по большому счету, не компенсируется ни престижем, ни удобством. Вот и получается, что те, кто победнее, переезжают на более отдаленные массивы, а те, кто посостоятельней — за город.

Впрочем, не стоит сбрасывать со счетов и вероятность того, что квартиры продают и те, кто уезжает за границу. Владельцы трех- и четырехкомнатных квартир — люди социально активные, тот пресловутый средний класс, который в Украине все никак не сформируется, владельцы малого и среднего бизнеса. А учитывая, что вести бизнес в Украине чем дальше, тем труднее, они за границу и уезжают. Продавая, соответственно, жилье.

Но дело наверняка даже не в том, что эти тенденции заметно активизировались в последнее время. Главная, на наш взгляд, причина увеличения количества предложений квартир в три и больше комнат в том, что с появлением на рынке новых предложений, старые остаются актуальными. Иными словами, в отличие от однокомнатных, трех- и четырехкомнатные квартиры просто не продаются!

Вот и растет количество предложений и средняя по городу цена квартиры. Ведь выставляя на продажу квартиры больших площадей, их владельцы не спешат снизить цену: как мы писали ранее, ни в одном из этих сегментов цены с начала года ощутимо не снизились

Впрочем, это только пока. С ростом количества предложений, растет и выбор, а потому продавцы, желающие действительно продать свою квартиру рано или поздно вынуждены будут снизить цену. Следовательно, рынок квартир большой площади непременно ждет серьезная коррекция.
Не оставляют поводов для оптимизма продавцам квартир и новые законодательные инициативы. Изменение правил оценки неизбежно повлечет за собой рост стоимости оной, что, безусловно, ляжет на плечи покупателей.

С сентября, как стало известно, наличные расчеты будут ограничены суммой в 150 000 гривен , следовательно, за квартиру придется платить, во-первых, в гривнах, во-вторых, через банк. Что, в свою очередь, создаст двойную нагрузку.
Кроме того, в ежегодном послании президента было высказано пожелание отойти от привязки гривны к доллару . Все мы знаем, что означают «пожелания» президента, как и то, что чревато это девальвацией гривны. В итоге, у тех, кто поднакопил денег в долларах, в гривневом эквиваленте их станет чуть больше. А учитывая, что вторичный рынок ориентирован на валютные расчеты, а первичный — на гривневые, это будет способствовать дальнейшей переориентации на первичный рынок.
В результате, все это осенью вполне способно привести к практически полной остановке вторичного рынка недвижимости. Что, в свою очередь, потянет за собой снижение цены квадратного метра в среднем на 10-15 %.
Автор: Наталия Рева , журналист Domik.net
© domik.net, 2013