Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Пока банки повышают ставки по ипотеке, застройщики предлагают купить жилье в рассрочку. Выгодны ли такие программы для покупателей на самом деле?

Поэтапную оплату до окончания строительства сегодня предлагает большинство застройщиков. Многие из них готовы оформлять рассрочку даже на квартиры в уже построенных домах. Воспользоваться столь щедрыми предложениями поспешили, в первую очередь, покупатели бюджетного жилья. В домах эконом-класса на сделки с рассрочкой может приходиться до 40% общего объема продаж. В то же время, до 90% покупателей жилья бизнес- и премиум-класса предпочитают вносить за квадратные метры их полную стоимость. Почему? Они что-то знают?

Оплатить до заселения

Поэтапный расчет с застройщиком до введения дома в эксплуатацию стал доступен покупателям «первички» задолго до кризиса. Предлагается такой вариант оплаты метров и сегодня. Срок выплаты полной стоимости жилья привязывается к заявленной дате сдачи объекта и может составлять от 3 до 18 месяцев. Покупателю нужно внести первый взнос (обычно не менее 30%, в некоторых объектах он уменьшен до 10%), а остальную сумму выплачивать ежемесячно, ежеквартально или по индивидуальному графику, который согласовывается с отделом продаж.

Как правило, за 1–3 месяца до сдачи дома строители требуют произвести полный расчет. Казалось бы, что может быть проще и выгоднее такой схемы? Но инвесторам нужно помнить, что застройщики повышают стоимость квадрата жилья по мере продвижения работ на стройплощадке. За весь период строительства подорожание может составить 10–30%. И поэтапная оплата вплотную привязана к возможности застройщика потребовать от покупателя заплатить новую, более высокую цену.

«От пересмотра стоимости можно защититься только в том случае, если запрет на такие действия прямо прописан в договоре покупки имущественных прав, – уточняет старший юрист МЮФ Integrites Ярослав Абрамов. – Как правило, формулировка договора позволяет застройщику изменять стоимость, предварительно уведомив инвестора. Естественно, такой механизм интересы покупателя не защищает». Иногда в рамках программ лояльности или сезонных акций застройщики предлагают зафиксировать цену квадрата для тех, кто оплачивает жилье поэтапно. Впрочем, подобные бонусы чаще всего дарят только определенным категориям покупателей: тем, кто вносит сразу более 50%, приобретает многокомнатную квартиру и т.п.

Долгоиграющие платежи

Если до сдачи дома в эксплуатацию покупатель не в состоянии расплатиться за квадратные метры, то у некоторых застройщиков можно оформить рассрочку и на более длительный период. Большинство строительных компаний готовы ждать полного расчета 2–3 года. Впрочем, есть и более длительные программы. В ЖК «Министерский» и «Парковые озера» рассрочку дают на срок до 4 лет, в ЖК «Паркове Місто» и в пригородном ЖК «Акварели» – до 5, в ЖК «Комфорт таун» и «Лико-Град» – до 10 лет. До сдачи дома в эксплуатацию может действовать описанный выше механизм поэтапной оплаты. Далее оформляется рассрочка под 7–16% годовых (в гривне). На этом этапе застройщик может оформить право собственности на квартиру на себя, а с покупателем до момента полного расчета заключить договор аренды, что, по сути, напоминает механизм аренды с правом выкупа.

Важно помнить: до выплаты полной стоимости квартиры ее отчуждение, отягощение или перепланировка запрещаются условиями договора. До расчета с застройщиком квартиру нельзя ни продать, ни использовать в качестве залога для получения кредита. Долговременная рассрочка особенно интересна тем, кто не может официально подтвердить свои доходы. Ведь, в отличие от банков, застройщики тщательной проверкой платежеспособности клиентов обычно не занимаются. Кроме того, рассрочка позволит сэкономить за счет меньшей процентной ставки и отсутствия расходов на страховку недвижимости, оформления которой обычно требуют финучреждения.

Иллюзия бесплатного сыра

Реклама некоторых ЖК обещает покупателям беспроцентные кредиты или рассрочку под 0% от строительной компании. Когда средняя ставка по банковским ипотечным займам превышает 20% годовых, заманчивые предложения застройщиков подкупают неслыханной щедростью. Но являются ли так называемые беспроцентные кредиты или рассрочки по-настоящему бесплатными?

Как узнали «Деньги», не платить проценты действительно можно. Но… недолго. Как правило, такой бонус предоставляют покупателю только на короткий период – 4–12 месяцев, или до ввода дома в эксплуатацию. Затем на невыплаченную часть оформляется рассрочка уже под проценты. В рамках акций покупателям могут предложить и более длительные сроки освобождения от процентов. Однако в случае подорожания в процессе строительства неоплаченных метров, покупатель все равно заплатит больше, чем при разовом расчете.

Кстати, заманчивые «0%» далеко не всегда означают отсутствие каких-либо других дополнительных издержек. «Застройщик может не заявлять об уплате процентов в условиях договора, однако стоимость недвижимости при покупке в рассрочку будет повышенной, – предупреждает Ярослав Абрамов. – Причем, добросовестный застройщик не должен скрывать от покупателя разницу в стоимости жилья при обычной покупке и при рассрочке».

В одном из столичных ЖК цена квадрата в случае полной оплаты составляет 8,5 тыс. грн., а при покупке в рассрочку или в кредит – 9,2 тыс. грн. За счет подобной разницы в ценах переплата при покупке в рассрочку квартиры площадью 60 кв. м составит 42 тыс. грн. (более 8%). А реклама о специальных ценах умалчивает.

О существовании подобной ценовой политики косвенным образом могут свидетельствовать скидки, которые обещают покупателям в случае стопроцентной оплаты. Обычно речь идет о 5–15%. Следовательно, покупая квартиру за 500 тыс. грн. без скидки, якобы в беспроцентную рассрочку, инвестор переплатит 25–75 тыс. грн. «Маркетинговые усилия застройщиков всегда будут направлены на увеличение первоначального взноса при покупке, – объясняет мотивы участников рынка заместитель генерального директора строительной компании ТММ Алексей Говорун. – А в цену рассрочки, даже если она декларируется как беспроцентная, обычно включается стоимость ее использования».

Покупатель, помни!
Единовременная оплата всей суммы позволяет сэкономить до 15%
Использование рассрочки обычно позволяет застройщику по мере приближения сдачи объекта поэтапно повышать цену квадратного метра
В договоре рассрочки обязательно должен быть оговорен механизм повышения или фиксации цены квадратных метров
В среднем по рынку рассрочка на самом деле обычно эквивалентна ипотеке под 12–18% годовых