Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

При добровольной продаже сделка может оказаться попросту невыгодной для покупателя, при принудительной процесс покупки и оформления может занять слишком много времени.

«Сегодня» продолжает тему   покупки залоговой квартиры . Брать или не брать?  

КАКИЕ ЕСТЬ РИСКИ

ПРИ ДОБРОВОЛЬНОЙ ПРОДАЖЕ. «Если заемщик, не имея возможности выполнять обязательства по кредиту, соглашается продать залог добровольно, такая сделка будет наиболее прозрачной, но в то же время наименее выгодной для покупателя, — утверждает Людкевич. — С  одной стороны, банк заинтересован в погашении проблемного кредита и будет контролировать все нюансы. В то же время ни банк, ни должник не настроены продавать объект дешевле рыночных цен». Рисков при такой схеме, на первый взгляд, не должно быть вовсе. «Все этапы реализации организовывает и сопровождает банк, — поясняет Мантюк-Кирилова. — Он также будет контролировать соблюдение всех формальностей, что позволит минимизировать риски, связанные с обжалованием сделки заемщиком». Но практика показывает, что проблемы у нового владельца жилья могут возникнуть в том случае, если бывший хозяин по каким-то причинам решится оспорить сделку. «Так, он может сказать, что продал квартиру по принуждению банка, — отмечает  адвокат  юрфирмы «Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус. — В Гражданском кодексе есть статья, которая позволяет признавать сделку недействительной, если лицо проводило отчуждение на невыгодных условиях под воздействием тяжелых обстоятельств. А тяжелые обстоятельства — это категории оценочного характера, и грамотный адвокат может склонить суд в пользу должника».

Как подстраховаться. Есть смысл предложить продавцу подписать дополнительное соглашение, по которому он и члены его семьи обязуются в дальнейшем не предъявлять к покупателю никаких претензий.

ПРИ ПРИНУДИТЕЛЬНОЙ.  В случае принудительной продажи, то есть когда квартира будет продаваться с публичных торгов, цена залогового жилья может быть существенно ниже рыночной: иногда уценка достигает 50%. «Однако процесс реализации сложный и громоздкий, — предупреждает Корешков. — На каждом из этапов длительной процедуры могут быть допущены нарушения, которые впоследствии можно оспорить в суде».

Продажа залогового жилья с публичных торгов содержит для покупателя колоссальные риски. «Принудительная реализация практически всегда означает противодействие со стороны заемщика, а наша судебная система позволяет довести до абсурда любое противостояние, в котором участвует суд, — подчеркивает Реутов. — У должника появляется множество разных способов препятствовать продаже предмета ипотеки. К ним можно отнести обжалование действий государственного исполнителя, оспаривание договора ипотеки, результатов оценки имущества, процедуры проведения торгов и многое другое».

По словам Доценко-Белоус, должник может доказать, что жилье, которое выставляется на торги, не соответствует параметрам, закрепленным в ипотечном договоре. Поводом для этого может послужить даже сама незначительная перепланировка, если она, конечно, была узаконена. Еще одним «убойным» фактором являются проживающие в квартире несовершеннолетние дети. «Если ребенок зарегистрирован в квартире, то она до торгов, как правило, не доходит, — говорит партнер юридической компании «Эйдиком» Диана Антохина. — Однако бывают ситуации, когда родители не оформили регистрацию малыша в этой квартире, и в таком случае ребенок автоматически оказывается зарегистрированным за матерью, которая в свою очередь зарегистрирована в ипотечной квартире. Проверить это заранее никак нельзя (запись в паспорте сейчас необязательна, делается при выдаче свидетельства о рождении ребенка по желанию родителей и на сегодня есть далеко не у всех мамочек), зато потом выселить бывших хозяев с ребенком не разрешает опекунский совет, если это единственное жилье ребенка».

Как подстраховаться. Минимизировать риски в этом случае можно только с помощью опытного специалиста, который должен досконально проверить официальную «подноготную» квартиры — обо всех собственниках и тех, кто был там когда-либо прописан. «Если   юрист , изучив предмет ипотеки, придет к выводу, что договор ипотеки заключался без нарушений, а процедура обращения взыскания прошла без ошибок, если он также будет следить за правомерностью действий всех участников исполнительного производства, соблюдением всех формальностей при продаже заложенного имущества, в таком случае риски покупателя можно считать ниже», — считает Реутов. Правда, чтобы полагаться на выводы юриста, покупателю нужно быть полностью уверенным в его компетенции. Услуги таких специалистов сегодня, как правило, стоят очень недешево.

КАК КУПИТЬ ЗАЛОГОВЫЕ КВАРТИРЫ

Предложения о добровольной продаже квартир должников можно найти на сайте любого банка в разделе «Залоговое имущество». «Едва ли потенциальному покупателю будет удобно просматривать сотни сайтов, но единого ресурса, который предоставлял бы по этому вопросу консолидированную информацию, в Украине нет», — констатирует Корешков. Поиск осложняется тем, что банк не всегда указывает, как именно продается конкретный объект (добровольно или принудительно), поэтому по каждой квартире придется звонить банковским менеджерам.

Если квартира выбрана и продается она действительно добровольно, может быть два варианта ее приобретения покупателем — полная оплата указанной стоимости или покупка такой квартиры в кредит. Первый вариант максимально понятный и быстрый: «Все юридические процедуры — такие, как снятие банком залога и перерегистрация прав собственности на недвижимое имущество, — могут осуществляться практически одновременно и несут в себе минимальные риски для покупателя», — говорит эксперт юрфирмы «Алексеев, Боярчуков и партнеры» Дарья Мантюк-Кирилова.

Второй вариант зависит от политики банка. Сегодня можно взять кредит на покупку залогового жилья как по докризисным, так и по рыночным ставкам. Кредит по докризисным ставкам называется переуступкой долга и выгоден покупателю тем, что проценты по ипотеке гораздо ниже (12—14% годовых), чем   банки  предлагают сегодня (20—23%). С другой стороны, цены на жилье до кризиса были намного выше нынешних, и если продавец погасил меньше трети кредита, всякая выгода для нового заемщика теряется. Кредит по рыночным ставкам может заинтересовать тех покупателей, кому для полной оплаты жилья не хватает буквально 20—30% суммы. В этом случае банк, заинтересованный в продаже залога, будет более лояльным в принятии  решения о выдаче такого займа.