Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Ситуация на рынке недвижимости в столице Галичины, по словам риелторов, уже минимум год не меняется — цены не растут и не падают. Все замерло. Покупатели больше прицениваются, говорят маклеры, но покупать не спешат.

«Сейчас если есть две-три покупки в жилья, и то хорошо. Раньше покупали в разы больше, — рассказала нам риелтор Ирина Панькив. — Берут, в основном, дешевые единички и двушки до 50 тыс. долл.

Все, что выше ста тысяч, стоит». Маклеры говорят, что больше смотрят и покупают «бэушное» жилье, а новострой не популярен. «После кризиса люди боятся покупать в недостроенном жилье», — говорит Панькив. Цены в новостроях — 40—45 тыс. за единичку, 60—75 тыс. за двушку.

Желающих оформить ипотечный кредит в конце октября ожидал сюрприз: большинство банков временно приостановили выдачу займов на покупку квартиры. «Я подал документы на оформление кредита еще в середине октября, — рассказал нам Александр В. — Собрал все необходимые бумаги, которые от меня требовал банк.

По словам кредитного менеджера, я отвечал всем их условиям. У меня «белая» зарплата 16 тыс. грн. в месяц, на своем месте работы я уже четыре года «держусь». Квартиру я собираюсь купить за $80 тыс., а кредит оформляю на $15 тыс., то есть, примерно 130 тыс. грн. Срок займа — три года. Но меня ждал сюрприз. В последних числах октября в банке мне сказали, что решение по моей заявке будет принято позже».

Слова Александра подтверждают столичные риелторы. «В конце октября из 18 банков, которые раньше реально выдавали ипотеку (заявляли об этой услуге гораздо больше), получить кредит можно было только в двух. Причем с довольно большими сложностями», — рассказали эксперты DOM.ria.ua. А по словам Татьяны Котенко, директора АН «Новый адрес», она вообще не сталкивалась со случаями оформления ипотеки в октябре.

«В нашем агентстве сделки с привлечением ипотечных кредитов проходят, — рассказала Ирина Луханина, гендиректор АН «Благовест». — Однако в октябре их количество снизилось до 11%, в то время как в сентябре доля таких сделок составляла 17%».

Что тормозит ипотеку

Как рассказали нам банкиры, самая главная причина, почему банки перестали раскручивать ипотечное колесо, в том, что им банально не хватает гривни: политика Нацбанка такова, что он заставляет банки «раскупоривать» их валютные резервы. Усугубило ситуацию и то, что напуганные слухами о второй волне кризиса, люди начали забирать депозиты.

Так, в сентябре, по данным Нацбанка, вклады населения сократились на 3 млрд грн. Чтобы приостановить отток средств, банки стали резко поднимать ставки по депозитам. В итоге уже в октябре отток вкладов сократился всего на 400 млн грн. Но ценой этой стабилизации стали ставки по гривневым депозитам в 16—20% вместо 14,5—15,5%. Это не могло сказаться на ипотечных кредитах, ведь они формируются так: депозитная ставка плюс 2—3%.

«Поэтому банки повысили ставки по ипотеке в среднем с 15—16% до 18—22%», — рассказал нам Алексей Холмецкий, директор риелторской компании «Золотые Ворота».

Допустим, если нашему герою Александру В. банк все-таки выдаст кредит, но не под 15%, а под 22%, на сумму в 130 тыс. грн., его ежемесячный платеж по кредиту составит уже не 4,5 тыс. грн., а почти 5 тыс. грн. К слову, некоторые банки, чтобы и вовсе отпугнуть народ брать ипотеку, подняли ставки сразу на 6—7%.

«Если в сентябре ипотечный займ в нашем банке можно было взять под 16,5%, то уже в конце октября мы подняли ставку до 24%. Вроде как ипотека есть, а вроде как и нету. Ведь кто захочет брать кредит под такие проценты», — рассказал нам менеджер одного из банков. А отбивать охоту у клиентов брать кредиты — резон есть. Ведь если Украину снова накроет волной кризиса, новые банковские заемщики могут с легкостью пополнить ряды проблемных заемщиков.

Причина — в законе

Кроме нехватки гривни, роста депозитных ставок и кризисных ожиданий, на поведение банка повлияла еще одна причина. «Всему виной — новая редакция закона №3795, вступившего в силу с 16 октября 2011 года, а также подзаконные акты, которые должны быть приняты в связи с ним», — говорит адвокат юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры» Наталья Доценко-Белоус.

Они, кроме прочего, расширяют права заемщика. В частности, закон уточняет процедуру выселения из квартиры должников, которые перестали вносить платежи по ипотечному кредиту. При этом должнику и членам его семьи в случае принудительного выселения на основании решения суда предоставляется постоянное жилое помещение. Таким образом, законодатель как бы рекомендует должникам добровольно не выселяться, а ждать предоставления постоянного жилого помещения на основании решения суда. Поэтому банки боятся, что им станет сложно выселять должников и продавать их квартиры для погашения суммы кредита.

Что говорят банкиры

По словам банкиров, сворачивание ипотечного кредитования и рост ставок продолжится до конца года. Ставки могут вырасти еще на 2—3% и средние составят 23—24% годовых. Впрочем, приостановка выдачи ипотечных кредитов на рынке недвижимости практически не отразилась, ведь ипотека не успела выйти на докризисные обороты и с ее помощью совершались единичные сделки. Поэтому на рынке столичной недвижимости — без перемен. По-прежнему раскупаются квартиры в стоимостью до $60 тыс.

Что касается средних цен, то сейчас на рынке иногда появляются «гостинки» за $30 тыс. Цены на хорошие единички стартуют от $45 тыс., на средние двушки — от $58 тыс., на 2-комнатные побольше размером — от $65 тыс. И если условия в квартире хорошие, она уходит очень быстро, говорят эксперты.

Многие присматриваются к Карпатам. Там очень ценится земля, рядом с подъемниками - от 1000 дол. за сотку. Поэтому люди покупают кусок земли и строятся сами. По данным львовскихриэлторов, 6 соток в Мыкулычине продают за 18 тыс. дол., 17 соток в Славском - за 25 тыс. дол. А в некоторых местах в Славском сотка стоит, как квадратный метр в элитном доме. В то же время в селах, куда тяжело добраться даже на своей машине, можно купить хату с огородом за тысячу баксов.

Часть львовян покупает квартиры, чтобы вложить деньги. «Не известно, что будет с долларом, а тем более с гривней. Сбережения лучше держать не в банке, а купить комнату», — говорит бывшая заробитчанка Марина, которая недавно купила квартирку за 43 тыс. грн.

Прогноз

В ближайший месяц ситуация на рынке существенно не изменится. По словам Александра Жолудя, экономиста Международного центра перспективных исследований, квартиры дорожать не будут. Покупателей станет меньше — люди будут ждать падения цен. При этом, по словам Руслана Безуглого, ощутимое снижение цен будет возможно только при росте курса доллара. А, учитывая, что до конца года он если и поднимется, то не более чем до 8,2 грн./$, на стоимости квартир это не отразится.

По мнению Алексея Холмецкого, снижение цен на жилье произойдет в том случае, если американская валюта подорожает до 8,5 грн./$. Тогда они снизятся на 5%. Третьей причиной приостановки кредитования стал новый законопроект №9124 — он, по сути, не разрешает продавать квартиру, которая находится в залоге, для погашения кредита.

Аренда: пока затишье до февраля

В отличие от покупки ситуация с арендой жилья выглядит чуть более живенько. «Особенно популярна посуточная аренда. Во Львов приезжает много туристов, а отели дорогие. Так снимают квартиры, идут в хостелы», — рассказал маклер Богдан Пылыпив.

Впрочем, на долгий срок сейчас уже активно не снимают. Пик во Львове — с середины августа до середины октября, из-за студентов. «Теперь в аренде настало затишье — где-то до февраля, к весне опять будет движение», — говорит Пылыпив. Кстати, по его словам, цены на съем жилья декларируют в гривнях, после кризиса к доллару не привязываются.

Средняя цена аренды «единички» во Львове — 1200 грн., плюс коммунальные около 300 грн. Квартиры по такой цене уходят быстро. Нарасхват также «двушки» по 1800—2000 грн. А вот квартиры с евроремонтом по 3—5 тыс. грн. простаивают. Поэтому хозяева не спешат делать дорогой ремонт в квартире для аренды. «Нет смысла вкладывать по 20 тыс. дол., клиента на такое жилье трудно найти. Поэтому простенький ремонт, минимум мебели — и комнатка найдет квартирантабыстрее», — говорит хозяйка квартиры «под аренду» львовянка Ирина.

Прогноз

Ожидание второй волны кризиса будет создавать неопределенность в жизни людей и снижать активность на рынке аренды — так считают Руслан Безуглый и Александр Жолудь. По их словам, невысокая активность здесь сохранится как минимум до Нового года. Цены также будут стоять на месте.

При этом жилья, выгодного по соотношению цена/качество, станет еще процентов на 10 меньше. А по мнению Алексея Холмецкого, цены на аренду могут вырасти только в случае, если подорожает доллар или вырастет цена на газ, что повлечет за собой рост стоимости комуслуг.