Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

 Киев (expert.ua) - Ожидание кризиса заставляет киевлян отказываться от покупки жилья в самый последний момент.

 Хрупкая студентка Валентина Смольная, подрабатывавшая риэлтором, показывала квартиру пятым потенциальным покупателям. На этот раз жилье выбирала молодая пара, которая пришла на просмотр со своим специалистом по недвижимости, тучной блондинкой. Апартаменты молодоженам понравились, но они колебались. Пообещав перезвонить, пара вышла на лестничную клетку, и Смольная направилась было за ними. Но краем глаза увидела, что риэлтор покупателей не спешит покидать квартиру.

«Представляешь, эта тетка хотела остаться с хозяйкой в квартире, уговорить ее отказаться от услуг нашего агентства и забрать мои комиссионные! Мне пришлось врываться и силой эту хамку выволакивать в подъезд. Не понимаю, как у меня это получилось — она в два раза больше меня весит», — рассказывает Валентина Смольная и добавляет, что стычки между риэлторами стали происходить всё чаще. Теперь каждого клиента приходится отстаивать в бою в прямом смысле этого слова. Кстати, хозяин агентства, где работает Валентина, — бывший дзюдоист и уже начал тренировать персонал.

Ипотека подложила свинью

Нынешняя деловая активность на рынке жилой недвижимости напоминает разведывательную операцию потенциальных покупателей, которые стараются подготовиться к очередной волне финансового кризиса

В начале года ситуация на рынке вторичной жилой недвижимости была совсем иная. Посредники с оптимизмом смотрели в будущее и верили, что благодаря ипотеке возрастет количество сделок. Как ранее писал «Эксперт» (см. «Медленно падающий кирпич»), особые надежды риэлторам внушал экономсегмент, где в отличие от бизнес- и премиум-класса весной царило заметное оживление. А в июне и вовсе наступила нетрадиционная активизация рынка. Именно с этого момента столичные квартиры, достигнув условного ценового дна — 2137 долларов за один квадратный метр (в январе-2011 — 2224 долл./кв. м), стали понемногу дорожать. Немалую роль в оживлении рынка сыграла и постепенная либерализация ипотечного кредитования. И продавцы на «железный аргумент» потенциальных покупателей, что денег нет, всё чаще стали рекомендовать им докредитоваться в банке.

Генеральный директор агентства недвижимости (АН) Park Lane Галина Мельникова сообщила, что в начале лета доля сделок с привлечением ссуды составляла 12%, тогда как в прошлом году — восемь-десять процентов. В большинстве случаев клиентам не хватало до 40% от суммы сделки, за этими деньгами они и шли в финучреждение. За первое полугодие средняя ипотечная ставка снизилась на три процентных пункта, до 16–16,5% годовых в гривне.

Официально большинство банков просило от заемщиков иметь хотя бы 30% первоначального взноса. Но негласно многие фининституты были согласны давать взаймы и больше. Всё зависело от умения риэлтора правильно «раскачать рынок». Например, квартира стоит 60 тыс. долларов, а у покупателя на руках есть только 15 тысяч. Банк может дать в кредит максимум 70% от стоимости кредита — 42 тысячи. Но опытный специалист по недвижимости, заключив предварительный договор между покупателем и продавцом, размещал объявления в рекламных газетах и на различных сайтах о продаже аналогичного жилья по 65 тыс. долларов.

Ценообразование на рынке жилой недвижимости формируется риэлторами на основании изучения предложения. И если всё чаще будут попадаться предложения, пусть даже фиктивные, чуть дороже средних, то риэлторское сообщество сразу поднимет цену. Таким образом, на рынке формируется тенденция локального и кратковременного удорожания жилья. Но за это время специалист по недвижимости успевает предъявить оценщику убедительные доказательства того, что квартира может стоить и 65 тысяч. Это фиксируется на бумаге и скрепляется печатями. И тогда банк, возможно, предоставит не 42 тыс. долларов, а все 46 тысяч. Выяснилось, что банкиры в большинстве случаев знали о махинациях, но закрывали на это глаза, поскольку у них имелся избыток ликвидности.

Однако в середине осени вместо ожидаемой активизации риэлторы столкнулись с тем, что сделки всё чаще стали срываться именно в последний момент. «Интерес покупателей был, но зачастую у сторон не хватало духу принять ответственные решения. В результате многие почти достигнутые договоренности срывались. И в октябре это происходило чаще, чем обычно», — констатирует аналитик портала недвижимости www.domik.net Владимир Коломейко. По его словам, нынешняя деловая активность на рынке жилой недвижимости во многом напоминает разведывательную операцию потенциальных покупателей, которые стараются подготовиться к очередной волне финансового кризиса.

Стремление прицениться и прояснить ситуацию явно прослеживалось не только в заявках, но и во время просмотров и переговоров. Коломейко уверен, что на спрос на «квадраты» повлияли меры Национального банка и Министерства финансов, направленные на изъятие излишней денежной массы (см. «Своё против чужого»). В итоге от избытка ликвидности остались лишь воспоминания — банкиры были вынуждены постепенно сворачивать ипотечное кредитование и повышать ставки.

Как рассказали «Эксперту» в Украинской ипотечной ассоциации, сегодня средняя ипотечная ставка составляет около 19% годовых. Ипотечные программы задекларировали 46 банков (в июне 2011-го их было 40), но большинство из них являются декларативными. Реально, утверждают игроки рынка, взять кредит можно только в государственных финучреждениях, в том числе с российским капиталом. «По поведению банков многие покупатели судят о будущей экономической ситуации. И если фининституты стали сворачивать ипотеку, значит, рано покупать квартиру. Лучше запастись валютой и ждать падения цен», — поясняет происходящее директор АН «МаксимХаус» Максим Ерёменко.

Но наш рынок достаточно инертный, а сделок мало, поэтому цены не успели отреагировать на сокращение ипотечного кредитования. Ныне, по данным информационного портала «Столичная недвижимость», средняя цена жилого квадратного метра на вторичном рынке равна 2165 долларам, то есть принципиально не изменилась с начала лета.

Скидками по дефициту

Застройщикам и девелоперам, в отличие от риэлторов, не надо драться, чтобы привлечь покупателя. В их распоряжении есть множество других, более действенных и оригинальных инструментов. В основном маркетинговых. Правда, случаются и казусы. Например, одна из столичных строительных компаний пообещала каждому покупателю квартиры в их доме подарить… бейсболку. Есть еще один забавный пример: украинская певица с мужем призывает с билбордов стать их соседями. Если судить по рекламе, звезда эстрады приобрела жилье в нескольких столичных и пригородных новостройках.

Впрочем, как неоднократно писал «Эксперт», одним из самых убедительных аргументов остается степень готовности дома и то, насколько динамично идет строительство. Новые апартаменты значительно дешевле, а потому лучше продаются. Если в 2009–2010 годах на одну новую проданную квартиру приходилось по три-пять сделок на вторичном рынке, то сейчас соотношение упало до 1:1,5.

Лишь в 20–25% случаев сделок покупатели имеют на руках всю необходимую для приобретения квартиры сумму. В остальных случаях привлекаются заемные средства или используется рассрочка

Впрочем, это более справедливо для экономкласса. А вот в бизнес-сегменте жилье достаточно долго ждет покупателя из-за слишком высокой цены. «Если посмотреть на стоимость квадратного метра, то ”первичка” действительно дешевле ”вторички”. Но в новостройках квартиры по площади намного больше, поэтому итоговая цена жилья получается выше», — говорит пресс-секретарь одной из нефтяных компаний Мария Кроленко. Она несколько недель искала подходящую трехкомнатную квартиру в новостройке, но отчаялась и купила на вторичном рынке.

По словам директора проектной группы «Архиматика» Александра Попова, до кризиса активно продавались новостройки с любой планировкой. Теперь каждый квадратный метр должен использоваться эффективно, большие габариты жилья эконом-, а также бизнес-класса остались в прошлом. Так, площадь однокомнатных квартир, которые сегодня пользуются спросом у покупателей, уменьшилась с 50–60 до 35–45 квадратных метров, двухкомнатных — с 80 до 60–65 «квадратов», а трехкомнатных — со ста с лишним до 80 квадратных метров.

Независимо от того, успел ли девелопер скорректировать свое предложение в соответствии с потребностями спроса, он вынужден идти на рассрочку и/или привлекать банки-партнеры с кредитной программой. Как показывает анализ рынка, лишь в 20–25% случаев сделок клиент имеет на руках всю необходимую для приобретения жилья сумму.

Средняя цена квадратного метра «первички» на начало октября составляла, по сведениям «Столичной недвижимости», примерно 1640 долларов. А это почти соответствует ценовым показателям на начало года. Со второй половины минувшего года многие объекты были «разморожены» и на рынок стали поступать новые предложения, что поддерживает текущий уровень цен.

Стартер рынка

Будущее рынка жилой недвижимости напрямую зависит от развития ипотечного кредитования. На вторичном рынке большинство сделок происходит благодаря обмену жилья меньшей площади на большую. Другими словами, человек продает свою квартиру, немного добавляет денег и покупает более просторное жилье. Часто речь идет о целой цепочке сделок, когда в процессе обменов и доплат участвует до шести звеньев. Причем первая сделка в цепочке осуществляется при помощи ипотеки. Примерно такая же ситуация сложилась и на первичном рынке недвижимости.

То есть сейчас ипотека является неким стартером, запускающим процессы продаж на рынке недвижимости. Но процентные ставки растут (см. «Проценты на взлёте»), ипотека становится менее доступной. Всё это плюс непрогнозируемое развитие политической и экономической ситуации в стране создает предпосылки для удешевления жилой недвижимости. Однако темпы и сроки снижения цен ныне прогнозировать сложно. В одном эксперты уверены — до нового года рынок недвижимости продолжит играть в детскую игру «Замри!».