Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Чинне будівельне законодавство дозволяє девелоперам і забудовникам обходити норми.

Будівництва, які тривають десятки років, люди, що живуть у будинках без комунікацій, і відсутність можливості оформити право власності на вже готові квартири, - усе це реалії українського ринку нерухомості. І це не одиничні випадки. За даними Державної служби статистики, в Україні тимчасово призупинено або законсервовано будівництво 2433 багатоквартирних житлових будинків. Якщо врахувати, що в кожному з них в середньому мінімум сотня квартир, то десятки тисяч сімей, які витратили свої або кредитні кошти, залишаються без житла. Ми вирішили розібратися, чому так відбувається і як узабезпечити себе від шахрайства.

Будівництва без дозволів

Одна з найбільших сьогоднішніх проблем - цей початок будівництва житлових будинків без дозволів.

- Я їжджу по Києву і бачу рекламні борди, що закликають купувати квартири за доступними цінами, - говорить юрист Михайло Юмашев. - Але якщо копнути глибше, то більшість цих будівництв проблемна. Один з будинків, квартири в якому продаються, а на сайті написано, що будівництво першої черги завершується, має бути демонтований за рішенням суду. Будівництво по другому об’єкту призупинене рішенням суду, а відділ продажів компанії працює щосили. 

За словами юриста, найбільш частим порушенням є порушення поверховості будівель.

- Наприклад, забудовник отримує дозвіл на будівництво десятиповерхової будівлі, а потім на цьому місці зростає хмарочос на 25 поверхів, - говорить юрист. - Також часто забудовник декларує ведення будівельних робіт, наприклад, третьої категорії складності, а будівництво передбачає четвертую або п’яту категорії. Природно, що, коли контролюючі органи це помічають, будівництво зупиняють, забудовника зобов’язують заплатити штраф і оформити дозвільну документацію відповідно до вимог законодавства - розробити проект, провести його комплексну експертизу і отримати дозвіл  на початок будівельних робіт. А це вимагає часу і зусиль. І ось тут у забудовника два варіанти: усувати усі порушення або продовжувати будівництво, починаючи паралельно позиватися до держави і проводити піар- кампанію у свій захист.

За словами юриста, в цьому випадку терміни введення будівлі в експлуатацію затягуються на невизначений термін, а люди часто живуть в квартирах, на які не можуть оформити право власності. Підтверджує це і статистика. Найбільша доля порушень доводиться саме на житлові комплекси - близько 60% від їх загальної кількості.

Земля спотикання

Окремо варто відмітити ще одну тенденцію сучасної забудови, коли багатоквартирні будинки зростають на ділянках, які для цього зовсім не призначені. 

- Звернете увагу, скільки багатоквартирних будинків зараз зростає поряд із звичайною котеджною забудовою, - продовжує юрист. - У більшості це характерно для провінції, але і в столиці я бачив такі приклади. Фактично компанія купує ділянку для індивідуального будівництва, а будує там будинок на 4-5 поверхів на десятки квартир. Тут виникає безліч питань з правом власності на кожну з них. 

Крім того, комунікації в таких випадках часто виявляються не розраховані на такі великі будинки. Якщо забудовник, наприклад, не побудує свою трансформаторну підстанцію, то мешканці разом з квадратними метрами можуть отримати скачки напруги в електромережі.

Перевірити цільове призначення ділянки, на якій зводиться вподобана вам будівля, нескладно. У інтернеті є сайт (map.land.gov.ua), на якому представлена публічна кадастрова карта України. Там можна знайти будь-яку земельну ділянку і упізнати його цільове призначення.

еякі інвестори думають, що якщо забудовник бере участь в державній програмі "Доступне житло", то це гарантія його доброчесності. Проте і тут не все так гладко, вже були випадки, коли забудовник не виконував свої зобов’язання.

Що робити

Зараз у інвестора всього один варіант узабезпечити себе від шахраїв - скрупульозно вивчати усі дозвільні документи (див. список) забудовника, дізнаватися цільове призначення землі, шерстити інтернет-форуми у пошуках необхідної інформації.

- Вас повинно насторожити, якщо забудовник продає занадто дешеве житло, при цьому пред’являє вам тільки декларацію про початок будівництва, - продовжує Михайло Юмашев. - Річ у тому, що вона не припускає експертизу об’єкту на відповідність Державним будівельним нормативам і іншим вимогам безпеки. Крім того, не полінуєтеся показати договір юристові.

Як бачите, зараз "порятунок потопаючих - справа рук самих потопаючих". Держава практично не захищає громадян від недбалих забудовників. Як говорять експерти ринку, виправити ситуацію може тільки зміна в законодавстві, яке б ввело жорсткішу відповідальність забудовників і девелоперів.

Необхідні документи:

• рішення про відведення земельної ділянки;
• договір оренди землі (причому терміни повинні співпадати або перевищувати період, впродовж якого триватиме будівництво);
• початкові дані на проектування: технічні умови інженерних служб на підключення до комунікацій, містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки, завдання на проектування;
• експертиза проекту і сам проект;
• ліцензія на будівельну діяльність;
• дозвіл на ведення будівельних робіт.