Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Единственным случаем, препятствующим отчуждению банком квартиры, переданной в ипотеку, является факт проживания или регистрации в этой квартиры несовершеннолетних детей (законы Украины «Об охране детства», «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей»). Об этом рассказала Наталья Доценко-Белоус, адвокат ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры».

Выселение несовершеннолетних детей может быть осуществлено исключительно при согласии органа опеки и попечительства при условии предоставления им другого места проживания с аналогичными или более лучшими жилищными условиями. Предоставляемое помещение должно быть пригодно и предназначено для проживания (например, помещение детского дома и т. д.).

Статьей 71 Жилищного кодекса УССР предусматривается сохранение прав на жилье за временно отсутствующими нанимателями, включая членов их семей (например, лица, пребывающие в местах лишения свободы, призывники). Однако данная норма распространяется исключительно на отношения найма жилых помещений государственного и общественного (коммунального) жилого фонда (статья 4 , глава 2 Жилищного кодекса УССР), соответственно норма не может воспрепятствовать банку в отчуждении заложенной квартиры. В то же время для чистоты сделки банку предварительно необходимо произвести выселение указанных лиц в соответствие со статьей 109 ЖКУ.

С 14 января 2009 года, в связи с выступление в силу Закона № 800 от 25 декабря 2008 года, ипотекодатель (банк) получил беспрецедентное право на продажу предмета ипотеки от своего имени на основании ипотечного договора без согласия ипотекодержателя. Эта норма позволяет ипотекодержателю не только обратить взыскание на заложенное имущество, но и осуществить его беспрепятственную реализацию без выселения ипотекодателя, которая возможна исключительно по решению суда согласно статье 109 Жилищного кодекса Украины. Единственной обязанностью ипотекодержателя по отношению к ипотекодателю является уведомление последнего и всех лиц, зарегистрированных в спорном объекте, за тридцать дней до планируемой сделки.

С опозданием ровно в 1 месяц Минюст реагирует на изменения, внесенные Законом № 800 от 25 декабря 2008 года, в Закон Украины «Об ипотеке», и отменяет разъяснение о невозможности внесудебного взыскания на заложенные квартиры (разъяснение от 19 февраля 2009 года).

Перечисленные изменения упрощают и ускоряют решение банками вопросов с заложенным имуществом, поскольку перечисленные нормы позволяют отчуждать заложенное имущество без выселения граждан, на которое требуется решение суда.

Для заемщиков перечисленные изменения — это худший из видов рейдерства, которое мог предпринять законодатель под лозунгом «стабилизации строительства и реализации жилищных прав граждан». Поскольку граждане в один день не только утратят право собственности, но и не смогут отстоять свои права в суде, если у квартиры появится добросовестный приобретатель (третий или четвертый собственник), истребование имущества у которого в натуре возможно в исключительных случаях согласно статье 388 Гражданского кодекса Украины.