Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Министерство юстиции передает свою функцию по регистрации бизнеса и недвижимости на места и нотариусам. Процесс должен завершиться весной. Об успехах этой реформы и о проблемах, с которыми столкнулось Министерство, ЮРЛИГЕ рассказал Сергей Бенедисюк, Директор Департамента государственной регистрации Министерства юстиции.

- Сергей Владимирович, с 1 января изменились правила регистрации недвижимости и бизнеса. Что именно изменилось?

- На самом деле правила поменялись немного раньше - со второй декады декабря. Еще до нового года нотариусы получили право регистрировать как недвижимость, так и бизнес, но по старым процедурам. С нового года подход абсолютно поменялся. Сейчас вместо регистраторов Министерства юстиции, которые были «единственным окном», функции по регистрации предоставлены нескольким группам субъектов. Кардинальное новшество - это отказ Минюста от монополии на регистрацию вещных прав и так называемую «регистрацию бизнеса» - регистрацию юрлиц и физлиц-предпринимателей. Эти функции сейчас децентрализованы. У Министерства осталась регистрация актов гражданского состояния и общественных формирований (так называемая «легализация»). Уже сейчас относительно актов гражданского состояния идет дискуссия, возможно, их регистрация будет передана органам местного самоуправления. Но это может произойти не ранее 2017 года. Во-первых, для начала надо справиться с одной передачей, посмотреть, как это работает, завершить процесс. Во-вторых, сейчас идет наполнение электронного реестра актовых записей, и если сейчас функции передать, это наполнение усложнится. Пока они в единой структуре, это все намного легче делается.

- А что касается регистрации уставов территориальных общин?

- Это отдельный больной вопрос. Специфика регистрации установлена Законом «О добровольном объединении территориальных общин». Предыстория такая. Сначала Мининфраструктуры подготовило законопроект, к которому у нас были замечания, увы, они не были учтены. В первом законе не было рабочей процедуры касательно регистрации. Процедура, которая была, предполагала не объединение путем слияния, а прекращение старых и создание новых территориальных общин. Во-первых, это долго. Во-вторых, были технические проблемы, которые не давали с точки зрения законодательства о регистрации юрлиц, это реализовать. На определенном этапе в закон внесли изменения, учли наши замечания. Но проблема заключалась в том, что часть общин пошла по старой процедуре объединения территориальных общин. То есть, там, где были приняты решения о ликвидации, надо было откатывать назад. Таким образом, основной негатив по регистрации объединенных теробщин был связан с тем, что при подготовке первой версии закона наши замечания не были учтены. Нормы были, но не был предусмотрен действенный механизм их реализации. Сейчас все это работает. Но опять-таки, это напрямую вопроса децентрализации регистрационной функции это все-таки не касается.

- Что предусматривают законы о регистрации вещных прав и бизнеса?

- Закон предполагает передачу прав по регистрации вещных прав и бизнеса множественным субъектам. В обязательном порядке функция передается нотариусам и местным госадминистрациям. По желанию ее могут получить органы местного самоуправления и так называемые «аккредитованные субъекты». Предусмотрены две группы таких субъектов: те, которые могут работать как фронт-офисы (принимать документы), и те, которые могут проводить регистрационные действия в полном объеме. Вторая группа - более интересна, так как включает полноценных субъектов, уполномоченных на регистрацию. В данной редакции закона такими субъектами могут быть только лица публичного права (коммунальные и государственные предприятия). Изначально была идея включить сюда частных субъектов, например банки, но потом решили, что делать это рановато. И я с этим согласен.

- Кто подается на аккредитацию?

- В первую очередь БТИ. Приблизительно 9 из 10 заявок, поступающих в комиссию по аккредитации - от БТИ. Но здесь нет возврата к их монополии. Сейчас БТИ - один из аккредитованных субъектов, они находятся в конкурентной среде. Конечно, у них есть определенные преимущества, так как они хранят старые инвентарные дела и предлагают комплексную услугу. Но те же нотариусы, как правило, более гибкие в формате качества предоставления услуг. По сути, группы субъектов, которые будут конкурировать между собой в первую очередь - это нотариат и аккредитованные субъекты, в частности БТИ.

- А кто подается кроме БТИ?

- Госкомпании. Например, подавался орган, занимающийся вопросами ведения земельного кадастра. Аккредитоваться может любое коммунальное или государственное предприятие, которое имеет трех сотрудников с высшим юробразованием и соответствует другим квалифтребованиям (страховка профответсвенности, наличие помещения, компьютеров и т. д.). То есть, подаваться могут все юрлица публичного права, но подаются в основном БТИ. В общем-то, это логично, когда-то они это делали, они этим занимаются со стороны техинвентаризации.

- Кого-то уже аккредитовали?

- Да, уже несколько аккредитовали.

- Как часто заседает комиссия по аккредитации, кто в нее входит?

- Заседания проходят каждую неделю. В состав комиссии входит первый заместитель Министра юстиции Наталья Севостьянова, директор Департамента гражданского, финансового законодательства и законодательства по вопросам земельных отношений Елена Ференс, начальник одного из отделов этого департамента Людмила Кравченко, заместитель Директора департамента госрегистрации Александр Шкелебей, двое сотрудников отдела по аккредитации, которые готовят документацию. Всего шесть человек.

- Отказывает ли комиссия в аккредитации?

- Да, отказы были. Основная причина - это непонимание вопросов, связанных со страховкой. Закон предполагает страхование профответсвенности, а нам одно из БТИ предоставило договор по страхованию ответственности нотариуса. Иногда дают страховые документы с исключениями, которые нивелируют роль страховки. Закон предусматривает страхование на сумму не менее 1 тысячи минимальных заработных плат. Это основное. Но также есть вопросы, связанные с квалификацией сотрудников. БТИ и другим субъектам, подающимся на регистрацию и недвижимости и бизнеса (а, как правило, подаются на обе) следует помнить, что по недвижимости квалифтребования выше. Если по бизнесу предусмотрено высшее образование, то по недвижимости - это высшее юридическое образование, которое должны иметь минимум 3 сотрудника. Иногда это не выдерживают - юридическое образование имеет один сотрудник, остальные - с экономическим. При подаче на обе деятельности ставится более высокая планка. При этом процедура не сложная и бесплатная. Комиссия собирается каждую неделю и позиция Министра заключается в том, что аккредитовать желающих надо максимально быстро. В ближайшее время на сайте будет разъяснение по типичным ошибкам.

- А что касается «фронт-офисов», просто принимающих документы, тех же банков?

- От них заявок еще не было. Они будут актуальны, но пока подаются те, кто будет заниматься непосредственно регистрацией в полном объеме. Сейчас можно обратиться к нотариусу, к тому же аккредитованному субъекту, к госрегитсратору (пока мы не передали эти функции). Аккредитация на «фронты» тоже пойдет, но это будет вторая волна. Опять-таки, позиция такова, что чем больше аккредитуется, тем больше конкуренция, а чем больше конкуренция, тем выше качество предоставления этих услуг.

- Когда завершится работа по передаче Минюстом функций регистрации?

- Законом установлен срок - конец апреля. После этого, регистраторы управлений юстиции, которые еще занимаются регистрацией, утратят это право. Наши регистраторы смогут исполнять функцию регистрации только по результатам административного обжалования. Это одно из новшеств Закона, которое предполагает, что на уровне главных территориальных управлений юстиции в областях могут обжаловаться решения регистраторов об отказе в осуществлении регистрационного действия. На уровне Министерства юстиции комиссия рассматривает решения о проведении регистрационного действия, если оно было проведено незаконно (например, с признаками рейдерства). Мы можем отменить перерегистрацию корпоративных прав или недвижимости, если она была проведена незаконно. А второе - принятие решений по жалобам на действия наших теруправлений - по сути, апелляция на отказы, пересмотр решения об отказе. Такая структура. В комиссию по обжалованию также входит Наталья Севостьянова, сотрудники департамента госрегистрации, представители судебного департамента, департамента нотариата и департамента кадровой работы.

- Какие проблемы уже возникли?

- Стоит ожидать каких-то рейдерских схем. Если недвижимость регистрируется в пределах области (для нотариата предусмотрена экстерриториальность по всей Украине), то по регистрации бизнеса (юрлиц и ФЛП) экстерриториальность предусмотрена для всех субъектов. Это немного пугает, поэтому не исключаю, что в Закон будут вноситься изменения, например, по ограничению территории регистрации областью. Множественность субъектов с одной стороны существенно облегчает процесс подачи документов, но с другой стороны, влечет дополнительные риски возможных махинаций. Механизмы противодействия уже есть - то же самое обжалование. Кроме того, Министр поддержал мое предложение по введению дополнительных ограничений с началом работы новых реестров (они заработают весной). Например, уведомление субъектов о смене директора, адреса, участников - на указанный адрес электронный почты направляется автоматически сгенерированное сообщение о совершающихся действиях. Сейчас эти адреса мало кто указывает, но если это будет работать, сами субъекты будут в этом заинтересованы.

- Почему превентивные механизмы не предусмотрели в Законе изначально?

- Законопроекты разрабатывали, хоть и при нашем активном участии, народные депутаты. Между первым и вторым чтением было больше тысячи правок. И, наверное, такие механизмы - это уровень подзаконных актов, уровень технической реализации. Это не уровень Закона. Если все частности предусмотреть в Законе, он станет негибким, а менять его не так просто. В этом ключе стоит вопрос технической реализации. Предприятия, занимающиеся разработкой новых реестров, будут готовы дать конечный продукт только в начале весны.

- В конце января из-за того, что банк, обслуживающий реестр недвижимости (за комиссионное вознаграждение), был признан неплатежеспособным, нельзя было провести оплату действий, и, следовательно, зарегистрировать имущество или получить извлечение. Почему банк не поменяли вовремя?

- Я не знаю, почему не поменяли банк. Этот вопрос следует адресовать представителям ГП «Национальные информационные системы». Оно находится в ведении Минюста, но мы являемся лишь пользователями. Прямого отношения к ним мы не имеем. Мы можем ставить технические задания, говорить, чтобы мы хотели видеть в реестре, но организационными вопросами отдельного госпредпрития мы не занимаемся. То есть, предприятие, хоть и находится в ведении Министерства юстиции, является отдельным субъектом и имеет своего руководителя. Почему не поменяли банк - хороший вопрос, ведь, для многих стало новостью, что финальным банком является «Авант», потенциально ненадежный. Сейчас в ГП «Национальные информационные системы», которое занимается разработкой реестров, новый руководитель. Лично я принимал участие в разрешении вопроса получения электронных извлечений из Реестра юрлиц и физлиц-предпринимателей. Там изначально предполагалось, что будет браться крупный государственный банк - «Ощадбанк». Хотя, по-хорошему, еще два-три банка надо было добавить. Исходили из того, что, во-первых это большой, системообразующий банк, во-вторых, - государственный. То есть, та комиссия, которую он берет, в результате поступает в госбюджет. Реестр недвижимости тоже будет переходить на «Ощадбанк». Руководитель ГП поменялся и вопрос смены банка либо уже решен, либо будет решен в ближайшие несколько дней (разговор состоялся 5 февраля - ред.). Позиция Министерства - привлекать к обслуживанию реестров «Ощадбанк».

- Куда идут деньги за регистрацию?

- За извлечения из реестров вся сумма поступает в госбюджет. За регистрацию - часть в госбюджет, часть - нет, в зависимости от субъекта регистрации. Если регистрируют регистраторы в системе теруправления Минюста, райадминистрации - все деньги идут в госбюджет. Если регистрирует орган местного самоуправления - все деньги идут в местный бюджет. Если регистрирует нотариус, госпредпритие - 60 % остается у них, 40 % - идет в госбюджет. Если это коммунальное предприятие, то, соответственно, 60 % остается ему, а 40 % поступает в местный бюджет. Админсбор был распределен таким образом, чтобы стимулировать субъектов, занимающихся регистрацией, в первую очередь - органы местного самоуправления, которые готовы взять эту функцию либо напрямую либо посредством коммунальных предприятий. Если органы местного самоуправления активно включатся - это будет колоссальная доходная статья. В крупных городах это понимают. В городах помельче - есть проблемы, то же материально-техническое обеспечение.

- Уменьшатся ли доходы госбюджета от проведения регистрации?

- Госбюджет не потеряет в любом случае, потому что ставки админсбора выросли. Задача Минюста - сделать регистрацию более эффективной и доступной, а не думать о том, что потеряет госбюджет. Учитывая то, что 40 % от сбора за регистрацию, проводимую нотариусами, которые очень активно включились, идет в госбюджет, он не может потерять много. А ели потеряет, то потеряет только в формате перехода в местные бюджеты, а это не так и плохо.

- Каким образом нотариусы получают доступ к реестрам? Оправданы ли опасения о незащищенности данных реестра в случае утери нотариусом электронной цифровой подписи?

- Нотариусы используют электронную цифровую подпись, но у них есть особая процедура доступа к реестру. Они получают свои уникальные коды, уникальные ключи. Ключ предполагает наличие ЭЦП, но этот ключ индивидуален, как пароль к личному компьютеру. Это определенная программа, которая находится на компьютере или флешке, посредством которой нотариусы могут работать с реестром, подключаться под своим именем. Опасения неактуальны, поскольку нотариусы уже несколько лет имеют доступ к реестру вещных прав на недвижимость. Более того, открою вам секрет, с технической точки зрения они могли делать там почти все. С нормативной точки зрения они могли проводить регистрацию только в тех ситуациях, когда она проходила вследствие нотариальных действий. Нотариус, заверяя, например, договор купли-продажи сразу вносит изменений в реестр вещных прав. Они не могли делать первичку, судебные решения, ипотеку (за исключением отдельных случаев). Так как технически нотариусы могли делать все, были злоупотребления. Поэтому ситуация по доступу к реестру, по крайней мере вещных прав на недвижимость, не поменялась. Да, были случаи, когда нотариус, перерегистрировав здание в центре города, говорил, что потерял ключ. Но это вопрос к правоохранительным органам, потерял он этот ключ или нет.

- Вопрос безопасности данных стали поднимать в связи с упрощением доступа

- Начали раскручивать негатив. С практической точки зрения нотариусы к вещным правам доступ имели. Да, были случаи нарушений, но нотариусы нарушали не больше, чем госрегистраторы. Потенциальные злоупотребления с доступом к новому для нотариусов реестру юрлиц и ФЛП могут быть вызваны двумя факторами. Во-первых, экстерриториальностью в пределах Украины. Считаю, ее надо сузить до пределов области, думаю, в ближайшее время появятся такая законодательная инициатива. Да, мы работали с представителями различных организаций, включая Мировой банк, Doing business, и достигли большого прогресса в упрощении ведения бизнеса. Но есть некоторые сегменты, по которым, наверное, нужно отойти назад. Пусть это будет более сложно процедурно, но гарантирует более высокий уровень защиты собственности. Во-вторых, я уже говорил о системе оповещения, но еще я бы ввел нотариальное заверение подписи на протоколах. Как только заработает новый реестр, все действия можно будет проводить электронно с помощью ЭЦП (здесь хотя бы понятно кто подает, как подает). А когда приносят ксерокопию протокола или же оригинал с какими-то карлючками, формально регистратор не имеет права отказать. Он не почерковед и не будет проводит экспертизу подписей , и к сожалению, этим пользуются. Процедуры по регистрационным действиям в корпоративной сфере сильно упрощены и добавляется экстерриториальность. В моем понимании это риск. Пока это не стоит на повестке дня, но есть вероятность, что вернемся к ограничению территории пределами области. И стоит задуматься о дополнительных предохранителях: о нотариальном заверении подписи на протоколах, e-mail или sms-уведомлениях.

- Поступали ли уже жалобы на регистрационные действия?

- В Минюст уже зашли жалобы. Рассматривать их по сути будем на следующей неделе (разговор состоялся 5 февраля, - ред) и возможно приходить к решению от отмене регистрационных действий. По старой нормативке Минюст отменить действия не мог. Типичный случай - недавняя ситуация с «Житомирскими ласощами». Там к нам на согласование документы не заходили, регистратор технически мог сделать без согласования, чем он и воспользовался, и его действия можно было отменить только в судебном порядке. И негатив в публичной сфере получили мы. Наша задача - обеспечить законность в сегменте, который находится в сфере нашей ответственности. Сейчас предусмотрен механизм админобжалования, который позволяет эту задачу решить. Если регистратор совершил незаконные действия, комиссия Минюста принимает решение, которое утверждается приказом Министра, и является основанием для отмены регистрационных действий. Это делается быстрее, чем в судебном порядке.

- Уже были случаи отмены незаконных решений госрегитратора?

- Не было, хоть жалоб зашло немало. Это начало работать не так давно. Процесс обжалования делится на два этапа: допуск по форме (компетентны мы или нет, указаны ли реквизиты, может ли заявление считаться жалобой, указал ли заявитель, что он просит отменить действия) и рассмотрение по сути.

- Раз процесс занимает так много времени, недобросовестный приобретатель может пользоваться имуществом по своему усмотрению. На время рассмотрения жалобы на отчужденное имущество накладывается арест? Предусмотрено ли какое-то обеспечение?

- Обеспечение мы выносить не можем, обеспечение выносит суд. И админобжалование не единственный способ защиты прав, можно обратиться в суд. Обжалование не является альтернативой, оно является дополнением. Сам заявитель выбирает, по какому пути ему идти. Но если есть судебный спор, мы не можем вмешиваться. Там где действия явно незаконные, есть также возможность инициировать уголовное производство. Да, правоохранительная система, как и судебная, находится на этапе реформирования, но есть вещи, которые находятся вне компетенции Минюста. Когда человек идет на явно незаконные действия, мы ж его не посадим, мы не вынесем приговор со сроком заключения. Пока не будет случаев привлечения к ответственности, превенция работать не будет. Сама реформа не меняет эту проблему концептуально. Нотариус, который инвестировал достаточно много времени, других ресурсов для того, чтобы наладить свою практику, снять офис, купить технику, наработать клиентов, не будет рисковать. Этот бизнес, как и любой другой, требует определенных инвестиций, как материально-технических так и временных. Не так просто стать эффективно работающим нотариусом, это занимает время. Нотариусу есть намного больше что терять, чем регистратору с зарплатой 1800 гривень. Да, есть случаи злоупотреблении, тот же Суперфин, который засветился в разных негативных ракурсах. Наверно, здесь проблема в том, что не совсем правильно работает система привлечения к уголовной ответственности. И смена регистратора нотариусом концептуально картинку не поменяет. Но нотариусу есть что терять. То же и по аккредитованным субъектам - БТИ, коммунальным предприятием.

- Проводится ли с ними обучение?

- Да, обучение проводится. Но для нотариусов оно не является обязательным условием доступа. Другие субъекты должны пройти обучение. Сначала они подаются декларативно, а для получения доступа проходят базовое обучение. Но сейчас это предмет дискуссий. Например, есть нюансы - случаи перехода сотрудника из системы юстиции, где он уже занимался регистрацией. По нотариату было принято концептуальное решение, что доступ для них бесплатен, обучение платное, но только по их желанию. Если они хотят учиться - идут, не хотят - не идут. Мы не должны создавать препятствия для тех субъектов, которые берут на себя функцию регистрации.

- Такое обучение уже стартовало? Сколько оно длится и стоит?

- Обучением занимаются профильные госпредприятия - ГП «Национальные информационные системы» (по реестру недвижимости), ГП «Информационно-ресурсный центр» (в отношении регистрации юрлиц и ФЛП) и их территориальные подразделения. Минимальный срок обучения, по-моему, 6 или 8 часов. Я напрямую этими вопросами не занимаюсь. Для аккредитованных субъектов плата составляет около 50 гривень в час, для органов местного самоуправления, госадминистраций - обучение бесплатное.

- Законом отменены свидетельства о регистрации права собственности и извлечения из реестров. Эти документы больше не будут выдаваться на привычных номерных бланках с печатями. Уже выданные остаются в силе. Теперь право собственности подтверждается только электронными данными. Регистраторы выдают обычную распечатку с реестра, которая не заверяется. Уже говорят о случаях, когда подобные распечатки не принимаются госорганами.

- Да, распечатка с реестра не является правоустанавливающим документом. Первое, о массовости такой проблемы я не слышал. Второе, я не исключаю, что кто-то не принимает, те же жэки, но для жэков закон такой же, как и для всех остальных. Ради жэков возвращаться к свидетельству нет смысла. Я помню время, когда Минюст критиковали за то, что он берет деньги за бланки свидетельств. Теперь Минюст критикуют за то, что свидетельств нет. Намного легче критиковать, чем что-то создавать. Аналогичная ситуация была, когда из реестра юрлиц и ФЛП начали выдавать информацию также и в электронном виде. Первое время можно было и так и так, сейчас - в основном пользуются электронно. За извлечение можно было заплатить через интернет и распечатать его самостоятельно, а подтверждением подлинности является уникальный номер. По нему на сайте Минюста можно проверить, выдавалось ли извлечение. Проблема была ожидаема и состояла в том, что эти документы зачастую подавались на тендеры. Также они подавались банкам - при открытии счетов, при смене подписантов. На каком-то этапе даже частные банки, нотариусы не хотели их принимать. Даже было специальное распоряжение Кабмина, обязывающее принимать такие документы по тендерам, а также было совместное письмо с НБУ по банкам, прошел месяц-полтора и все заработало. Таким образом, проблема решилась и сейчас о ней никто не вспоминает. Проблемы нет, она ушла. Я привел пример инертности изменений, ведь для того, чтобы убрать стереотипы, требуется время. Реестр недвижимости является общедоступным, информацию можно проверить и по адресу, и по субъекту. А плата за доступ небольшая.

- То есть разговоры о том, что, кто-то может прийти с распечаткой, и свидетельство окажется недействительным, необоснованы?

- Понимаете, и раньше само по себе наличие свидетельства не было гарантией того, что кто-то это по липовому договору не подделает. А в электронной базе очень легко можно отследить, кто что менял и на основании чего. Можно даже отследить, кто, когда и куда заходил с контрольным ключу, который не дает право регистрировать. Видно, кто заходил и время захода с точностью до секунды. Увидеть цепочку мошенничества очень легко. Когда не было электронного реестра, а документы просто хранились в БТИ - рисков было больше.

- Достаточно ли реестр защищен?

- Как показывает опыт, система Пентагона тоже неидеальна. Для внесения изменений нужно применить большие ресурсы. Степень защиты достаточна, в новых реестрах она будет еще выше. Опять-таки, все действия отслеживаются, их можно откатить обратно. На уровне восприятия электронная база - это что-то абстрактное, а вот бумажка - она есть. Если же брать по сути, при нарушении прав свидетельство не давало больших преимуществ.

- Наполненность реестра недвижимости все еще незначительна. О подавляющем большинстве объектов в нем нет данных.

- Никто не говорит о том, что документы, выданные ранее, считаются недействительным. Норма действующего закона, как и предыдущей его редакции, сформулирована таким образом, что если права возникали до момента их обязательной регистрации, они все равно признаются, если были приобретены в соответствии с законодательством, действующим на тот момент. Если у вас есть регистрационное свидетельство БТИ, это не значит, что вы не являетесь собственником. Сейчас при продаже квартиры ее внесут в реестр. Можно внести информацию, чтобы подтвердить свой статус. Мне кажется, более комфортно иметь запись в реестре, по которому можно все отследить, а не полагаться на регистрационное дело в БТИ, которое там может пропасть, сгореть или его съедят мыши.

- То есть, реестр будет наполняться природным путем?

- Да, конечно. А как по-другому? Заставить всех вносить туда информацию, чтобы опять были очереди? Чтоб платили админсбор? Ведь скажут, что мы сдираем с людей последние деньги, создаем ажиотаж, мол, нотариусы нас купили. Здесь более правильно пойти эволюционным путем. Я сторонник подхода добровольной формализации собственности. Те, кто хотел, уже давно данные внес. Те, кто будет имущество продавать, дарить и т. д., тоже внесут. Крупные промышленные объекты тоже внесены, их собственники понимают, что лучше перестраховаться. В основном, не внесена частная недвижимость. А это личное дело каждого гражданина - вносить или нет. В моем понимании, лучше конечно внести. Даже если документ лежал в БТИ 30 лет, не факт, что его найдут при потребности, и придется подтверждать свое право в судебном порядке. Насколько я знаю, сейчас БТИ обязаны бесплатно выдавать справки по регистрационным делам (хотя к сожалению на практике часто просят за это деньги). На каком-то этапе документы все-таки могут исчезнуть, как в БТИ, так и у собственника. Поэтому, если нечего скрывать, данные лучше внести.