Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Найбільш реальним способом залучити 15 млрд дол., які необхідні для модернізації житлового фонду України, в уряді вважають передачу будинків в управління мешканцям.
Такі спроби робляться з 2001 року. Але останні кілька років процес активізувався завдяки тому, що передачу будинків зробили обов&lquot;язковою. Очікується, що вже в найближчі три роки мешканці будуть керувати більш ніж 50% житлофонду. Правда, для цього поки не створено всіх необхідних умов, відзначають експерти.
Не києм, то палицею
Створення об&lquot;єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) розглядається урядом як один із джерел залучення коштів для модернізації житлового фонду. За даними Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ, більше 60% багатоквартирних будинків, яких всього в країні близько 80 тис., відносяться до «застарілого фонду, що потребує реконструкції» (будинки, побудовані в 1956-1991 роки). За розрахунками Міжнародної фінансової корпорації (IFC), на їх модернізацію потрібно понад 15 млрд дол.
Організовувати ОСББ дозволили ще в 2001 році. Мешканцям роз&lquot;яснювали, що, взявши будинок на баланс, вони позбудуться від неефективної роботи житлово-експлуатаційних контор (ЖЕКів) й самі будуть визначати вартість послуг. Але ідея не знайшла належної підтримки серед населення. Реєстрація таких об&lquot;єднань активізувалася тільки в 2007 році, коли їх кількість за рік збільшилася на рекордні 1,7 тис., до 7,01 тис.
У зв&lquot;язку з цим уряд був змушений піти на більш жорсткі заходи. Прийняття держпрограми реформування ЖКГ на 2009-2014 роки зробило передачу житла в управління власникам обов&lquot;язковим. Згідно з документом, до кінця 2014 року заплановано передати на баланс ОСББ або житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) більше 50% житлового фонду. У липні цього року парламент прийняв за основу законопроект N8474, який передбачає, що з січня 2015 місцеві влади будуть зобов&lquot;язані самостійно визначати управителів будинків, мешканці яких не створять ОСББ. Очікується, що до 2015 року кількість ОСББ зросте втричі - до 45,5 тис.
Прийняті рішення дали результат. І сьогодні житловий сектор переживає другу хвилю відмов від ЖЕКів. За минулий рік кількість створених ОСББ зросла на 15% - до 12,04 тис. До 1 вересня цього року, за даними Мінрегіону, кількість ОСББ сягнула вже 13,5 тис. і покриває свише15% багатоповерхового житлового фонду. Чиновники відомства очікують, що до кінця поточного року кількість об&lquot;єднань збільшиться ще на 1,1 тис.
Перешкоди реформі
Розвиток кондомініумів гальмує низький рівень інформованості мешканців і нерозуміння ними рівня відповідальності за управління будинком, вважають аналітики Центру дослідження місцевого самоврядування. За словами директора ОСББ «Комфорт 4» (Голосіївський район Києва) Олексія Осадчука, проблеми починаються ще на етапі реєстрації юридичної особи в Мін&lquot;юсті, оскільки ОСББ - неприбуткові організації, діяльність яких спрямована на управління будинком. «В Мін&lquot;юсті часто відмовляються реєструвати об&lquot;єднання з таким формулюванням, змушуючи нас платити податки як господарюючих суб&lquot;єктів», - говорить він.
ОСББ не є платником податку на прибуток і ПДВ, оскільки не займається підприємницькою діяльністю, але платить податок на землю. «Проблеми виникають, коли об&lquot;єднання здає в оренду приміщення - підвал чи горище. Отримані від оренди доходи воно повинно направляти тільки на експлуатацію та ремонт будинку. Але довести цільове використання коштів майже неможливо, податківці наполягають, що ці доходи повинні обкладатися податком на загальних підставах », - говорить експерт Черкаського ресурсного центру по роботі з ОСББ Лариса Мєшкова. ЖЕКи зобов&lquot;язані передавати об&lquot;єднанням будинку тільки після проведення їх першого капітального ремонту. Але коштів на ці цілі у держави немає: на 2011 рік Мінрегіону запросив на підтримку ОСББ 2,6 млрд грн, ці кошти в держбюджеті не закладені. Тепер у відомстві обіцяють до кінця року направити на розвиток ОСББ 60 млн грн.
Не готові мешканці і до підвищення витрат на експлуатацію будинку. «Люди перш за все хочуть скоротити витрати на оплату послуг ЖКГ, - зазначає глава правління ОСББ« Престиж »в Жовтневому районі Дніпропетровська Віктор Соломатін .- На ділі виходить, що мешканці будинків з ОСББ сплачують в 2-3 рази більше, ніж в будинках, які обслуговує комунальний ЖЕК ». Олексій Осадчук пояснює це тим, що виробники теплової та електричної енергії, а також водоканали, нараховують ОСББ плату за спожиті ресурси за тарифами для юридичних осіб. «А мешканці будинку розраховуються за тепло, світло і воду за тарифами, встановленими для населення. Різниця в тарифі часто розподіляється між мешканцями », - зазначив він.
Охочі заробити
Багато будинків, які мешканці взяли в управління, продовжують обслуговуватися в ЖЕКах, щоб не переплачувати за основні послуги, формують квартирну плату. «В ідеалі ОСББ повинно самостійно надавати послуги з прибирання території та під&lquot;їздів, вивезення сміття, проводити дрібні ремонтні та сантехнічні роботи. Але для цього необхідно мати власну техніку і платити зарплату сантехніку, електрику, двірнику. Тому багато ОСББ працюють з ЖЕКами, більш жорстко контролюючи якість послуг, а від якихось послуг відмовляючись», - говорить Лариса Мєшкова.
Альтернативою комунальним будконторам є управляючі житлові компанії. Сьогодні в Україні їх налічується понад 500. З них тільки 30 забезпечені технікою та кваліфікованими кадрами, решта використовують підрядників. Власниками приватних ЖЕКів часто виступають забудовники, зазначає виконавчий директор «Рустлер нерухомість сервіс» (управління нерухомістю та технічне обслуговування будівель) Тарас Шелемех. «Складні в інженерному плані будівлі не можна передавати ЖЕКам. Але на ринку немає професійних незалежних компаній, які не належали б Настроювач », - говорить він. «Ми обслуговуємо свої об&lquot;єкти нерухомості з 1997 року. Ми взялися за це самі, оскільки в середині 90-х не було кому передавати їх в управління », - розповідає директор департаменту управління нерухомістю «ТММ» (управляє 16 будинками) Жанна Артеменко.
Вартість послуг таких компаній значно вище, ніж у ЖЕКів. «В середньому керуюча компанія нараховує 5-8 грн за обслуговування квадратного метра, а комунальне підприємство працює з розрахунку 1,8-3,5 грн», - повідомляє заступник голови правління ЖЕК «КомфортСервісГрупп» (обслуговує 4 житлових будинки в Кременчуці і 6 - в Полтаві) Микола Ємченко. «Але рентабельність бізнесу обмежена 12%, такий дохід закладається в тариф, - каже пан Шелемех .- А при забезпеченні мешканців електроенергією, теплом і водою ми не заробляємо нічого, а просто виставляємо рахунки за тарифами».
Житловий песимізм
У 2012-2015 роках кількість багатоквартирних будинків, які перейдуть в управління житлових кондомініумів, буде зростати, але темпи сповільняться. «З 13 тис. ОСББ діють 70%, решта - тільки на папері», - вважає керівник секції управління житлофондом Всеукраїнського об&lquot;єднання фахівців ЖКГ Роман Нечитайло. Масово забирати в управління застарілий житлофонд громадяни не стануть. «Брати будинок на баланс ОСББ без створення державою умов для подальшої роботи об&lquot;єднання - це шлях в нікуди. Перш ніж реєструвати ОСББ, власники повинні домагатися від влади участі у проведенні капітального ремонту», - вважає голова Спілки власників житла України Олексій Кучеренко.
У сфері управління застарілим житлофондом пані Мєшкова вже помітила іншу тенденцію: мешканці збираються, вирішують провести ті чи інші роботи, збирають кошти, посилюють контроль за якістю роботи ЖЕКу, живуть життям кондомініуму, але при цьому не квапляться реєструвати ОСББ, розраховуючи отримати від держави кошти на ремонт.
Активніше ОСББ будуть створюватися в новому житлофонді, впевнений пан Нечитайло. «ЖЕКи сьогодні не хочуть приймати на баланс нові будинки, а забудовники вимагають від мешканців створення ОСББ для подальшого техобслуговування будівлі», - зазначає він. На його думку, з введенням нового житла в експлуатацію розшириться ринок послуг, що надаються керуючими житловими компаніями. Їх кількість в найближчі роки має вирости в два-три рази, не в останню чергу за рахунок гравців з Росії, де житлова реформа проходить вже 10 років. «Сьогодні ми бачимо, що створюються компанії, в які в повному складі переходять працівники цілих ЖЕКів.
Керуючі компанії працюють в тих же приміщеннях і використовують тих же підрядників, але посилюють контроль за якістю послуг і скорочують витрати», - каже пан Ємченко. Однак робота управлінців стане вигідною тільки після збільшення державою тарифів на послуги ЖКГ.