Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Покупая квартиру в новостройке, украинцы получают "кота в мешке". Тонкие стены, протекающие балконы, холодные батареи и высокие счета за отопление — это лишь малая толика сюрпризов.

"Наш дом по бумагам сдан в эксплуатацию в июне прошлого года, но к водоснабжению его подключили только неделю назад. Прошлую зиму прожили без отопления, согревались электрообогревателями, потому что в доме установлены индивидуальные газовые котлы, а газ жильцам начали подключать только весной. В доме до сих пор не утеплены швы на фасадах. Но по сравнению в тем, что в нескольких подъездах до сих пор не подключен газ, это можно считать мелочами, — сетует Валерий Хомич, новосел ЖК "Петровский" в с. Петровское Киевской области. — И таких проблемных недосданных объектов по всей Украине сегодня множество".

Во времена строительного бума украинцы охотно раскупали квартиры в новостройках, инвестировали на этапе строительства, особо не вникая в нюансы внутреннего устройства дома. Интерес ограничивался качеством отделки собственной квартиры, а внутридомовые коммуникации и начинка стен оставались за гранью внимания покупателей.

А зря. Первые же годы жизни в новых квартирах принесли проблемы их обладателям. Протекание стыков на балконах и лоджиях, течь сквозь оконные проемы, холодные стены — на это владельцы жилья в новостройках жаловались чаще всего. Но это проблемы видимые, а скрытые проявили себя в первую зиму — в квартирах холодно, а счета за отопление выше, чем в соседней хрущевке.

Европейский подсчет

В Европе вопрос о классе энергоэффективности дома при покупке жилья — один из первых, который задают покупатели. Коммунальные расходы там настолько высоки, что их размер может сыграть ключевую роль при выборе квартиры.

Граждане Украины с каждым годом тоже становятся все более "продвинутыми" в энергоэффективности. Продавцы магазинов бытовой техники заметили, что все чаще покупатели интересуются классом энергопотребления товара. Но риелторы подобной осведомленности покупателей жилья пока не наблюдают. Вопросы о том, тепло ли в квартире зимой, задают, а сколько квартира потребляет энергии — нет.

Казалось бы — парадокс, ведь затраты на работу стиральной машины в разы меньше, чем на отопление. Но ответ до банального прост: внутриквартирные расходы можно контролировать с помощью показаний счетчика. А расходы на отопление разбрасываются на все квартиры и управлению не поддаются — счетчик тепла ведь один на весь многоквартирный дом.

В странах Европы счетчики устанавливают практически в каждой квартире, и расходы на отопление у жильцов под контролем. Поэтому регулятор температуры на каждой батарее, позволяющий уменьшать подачу тепла при потеплении на улице, скорее норма, чем исключение. Жители четко видят, насколько снижаются расходы на отопление в хорошо утепленном доме.

Об энергоэффективности в жилищном секторе говорит глава каждого нового правительства Украины, но законодательная база для комплексного подхода к энергоэффективности зданий, позволяющего объективно оценивать класс эффективности и планировать будущие расходы, до сих пор не разработана. При Минрегионразвития создан Технический комитет "Энергоэффективность зданий и сооружений", который занимается гармонизацией украинских стандартов с европейской нормативной базой.

Действующие сегодня стандарты в области энергоэффективности зданий охватывают отдельные аспекты энергообеспечения или системы зданий, например, ДБН В.2.6-31:2006 "Тепловая изоляция зданий" или единый для инженерных систем СНиП-02-04-05-91 "Отопление, вентиляция и кондиционирование", в то время как европейские содержат еще и требования по энергоэффективности инженерной системы в целом и всего оборудования, входящего в ее состав.

Например, только для систем водяного отопления прописано более 10 нормативов, среди которых — нормы энергоэффективности системы отопления, эффективности распределения теплоносителя системой водяного отопления.

"В Украине, к сожалению, в силу отсутствия общепринятой методологии даже в наиболее имиджевых зданиях могут обнаружиться существенные проблемы с несоблюдением норм комфорта в помещениях или повышенных затрат на энергоносители, связанных, прежде всего, с несоответствием реально смонтированных систем или конструктивных элементов зданий разработанным проектным решениям, "маскировкой" проблемных мест", — констатирует Константин Таранец, руководитель департамента энергоэффективности ООО "ТЮФ ЗЮД Украина".

Эксперт отмечает, что в ЕС существует комплексный подход к оценке энергоэффективности зданий, устанавливаемый т.н. Директивой EPBD (2010/31/EC) "Энергетическая эффективность зданий", которая обязывает каждую страну-участницу разработать и закрепить на национальном уровне методологию и подход определения класса энергоэффективности здания и выдачи энергетического паспорта.

Более того, непосредственно энергетический паспорт должен быть выпущен независимой аккредитованной организацией, в то время как в Украине класс энергоэффективности здания определяется непосредственно организацией, выполняющей проектные работы по сооружению или реконструкции. Так что неудивительно, если здание с недоделками на бумаге будет отвечать всем требованиям.

Без ответственности

В Украине есть все для того, чтобы возводить добротные новостройки — хорошие проекты жилых домов, качественные стройматериалы. Но слабым местом оказывается человеческий фактор.

"Базовые строительные материалы ведущих производителей Украины, безусловно, отвечают европейским требованиям качества и энергоэффективности, — заверяет Иван Салий, глава наблюдательного совета Ассоциации "Всеукраинский союз производителей строительных материалов и изделий". — Стройматериалы современные и проекты правильные. Отрасль губит потребность в "откатах", стремление необоснованно снизить цену и совесть прораба".

Иван Салий отмечает "странную" любовь строителей к импортным материалам, причем не всегда качественным. В рамках Всеукраинской программы защиты прав потребителей "Высокое качество — честная цена" провели испытания тринадцати образцов металлопластиковых окон, которые у нас наиболее популярны. Ни один образец не отвечал требованиям стандарта и нормативным документам Украины!

"Украинские ноу-хау: покупаем импортное дорогое и некачественное, и не покупаем отечественную продукцию высокого качества. А виной тому желание не удешевлять, а удорожать проект, от стоимости которого идет все финансирование (подрядных организаций — прим. "ВД")" — сетует Иван Салий.

В Ассоциации "Всеукраинский союз производителей строительных материалов и изделий" констатируют: отечественные производители минераловатных утеплителей могут полностью удовлетворить спрос на теплоизоляцию, но рынок заполнен дорогой и некачественной импортной продукцией.

Строительные проекты на стадии разработки и утверждения соответствуют всем нормам. Нарушения начинаются на этапе строительства, цель проста — снизить расходы и повысить доходы. Профессионализм строителей и качество закупаемого материала остается на совести заказчика или генподрядчика. И проверить их на этапе строительства практически невозможно.

"Ни одна строительная компания не разрешит постороннему заглянуть внутрь здания и увидеть, из чего на самом деле возведены стены", — говорит Александр Савин, директор ООО "Сталдом-Украина".

Даже Госинспекция техногенной безопасности может проверить объект только раз в год, и то предупредив за 10 дней. А за это время можно успеть заменить на стройке дешевый материал качественным. Согласно Закону "О регулировании градостроительной деятельности", значительно упростившему контроль над строительной отраслью, разрешение на эксплуатацию объектов после завершения строительства дает Государственная архитектурно-строительная инспекция, а органы пожарной инспекции и все другие контрольные органы участия в государственных приемных комиссиях не принимают, как это было до принятия закона.

Но по новому законодательству с января текущего года ответственность за нарушения будут нести заказчик, проектант и генподрядчик, для которых прописаны достаточно высокие штрафы.

В Киеве застройщики закладывают в стоимость каждого квадратного метра $10 на расходы, связанные с введением объекта в эксплуатацию. В регионах эта цифра поменьше, но суть одна — за некачественную работу в итоге платит будущий жилец новостройки. Ему же в дальнейшем придется переплачивать и за отопление, ведь некачественно утепленные конструкции потребляют на 50% больше энергии.

Наглядный контроль

Сегодня в стране нет четко работающего механизма ответственности застройщиков, это признают и в ГАСКе, и сами строители. Объем нарушений в строительстве жилья достиг таких размеров, что создало новый рынок посредников — это компании, которые предлагают услуги по проведению независимой экспертизы квартир в новостройке.

"Но строительная экспертиза квартиры — это миф. Это все равно что поставить общий диагноз больному, осмотрев только палец. Нужно понимать, что квартира — всего лишь часть большого здания, всего лишь помещение, предназначенное и пригодное для проживания, — говорит Алексей Гончарук, председатель Всеукраинской общественной организации "Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам". — Поэтому произвести качественную строительную экспертизу без изучения проектной документации и обследования всего объекта не представляется возможным".

Должна быть утверждена и законодательно принята нормативная база в области комплексного подхода к энергоэффективности зданий, дающая возможность объективно оценивать класс эффективности и планировать будущие расходы.

По мнению собеседников "ВД", украинскую классификацию энергоэффективности зданий нужно заменить европейской. Она должна рассчитываться не как разница между фактическими и нормативными теплопотерями, как сейчас. За основу нужно взять энергопотребление на 1 кв. м, как в большинстве развитых стран. По этому пути несколько лет назад пошли во Львове, введя энергетические сертификаты для бюджетных зданий. (подробнее — см. "Дом с сертификатом", "ВД" №37(360) с. г.) Еще более простое и наглядное решение — это обследование дома при помощи тепловизора.

"Должна быть определена общепринятая процедура независимого контроля качества, обеспечивающая открытость и доступность такой информации. Из прикладных средств контроля качества разумно применять термографический (тепловизионный) контроль, — говорит Константин Таранец. — Однако его проведение также должно проходить по установленной процедуре. Интересно, что еще в советское время был разработан ГОСТ 26629-85 "Метод тепловизионного контроля качества теплоизоляции ограждающих конструкций".

Снимки тепловизора стоит разместить рядом с домом. На снимках даже не профессионал в области энергосбережения сможет понять по цвету изображения хорошо ли утеплены стены, заделаны швы и балконы, насколько качественные установлены окна. Наличие подобного документа станет лучшим доказательством качества строительства и весомым аргументом при выборе квартиры.

Пассивное строительство

С 2002 г. в ЕС разрешено строить только жилье класса "Дома низкого потребления энергии" — они потребляют не более 60 кВт·ч/ кв. м год, что вчетверо меньше среднего энергопотребления в Киеве (214 кВт·ч/кв. м год). По этому показателю Киев — на последнем месте среди столиц ЕС. А Европа тем временем движется к новым стандартам — "Пассивный дом", такое здание потребляет не более 15 кВт·ч/кв. м год.

Лучшие не во всем

Промышленность Харьковской области — наиболее энергоэффективная в Украине. В 2010 г. ее энергопотребление составило 63% от уровня ЕС. Далее идут Киевская (57%) и Херсонская области (54%). Таковы результаты второго рейтинга энергоэффективности регионов Украины "Ukrainian Energy Index (UEI) 2012" в секторе "Промышленность". Рейтинг составлен АЦ "БЭСТ". Инициатором исследования выступила компания System Capital Management.

При определении общего результата области учитывались также показатели в сфере услуг, жилищном секторе и сельском хозяйстве. Поэтому в общем зачете в лидерах оказалась только одна из названных областей. Какая именно и какое место занял ваш регион, вы узнаете на следующей неделе в итоговой публикации "Рейтинга энергоэффективности регионов Украины Ukrainian Energy Index" в №41, а также на сайте www. energy-index.com.ua
88%

введенных и заселенных новостроек в Москве имеют строительный брак. Много дефектов фасадов, кровельных покрытий, подвалов. Около 200 сданных домов не были подключены по постоянной схеме к системе отопления, энерго- и водоснабжению. В Украине, если верить официальным лицам, картина вдвое лучше. Александр Бондаренко, в бытность начальником ГАСКа Украины, оценил уровень дефектов в строительстве в 30-40%.
МНЕНИЕ. Алексей Гончарук, председатель Всеукраинской общественной организации "Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам":

— Практически в любом жилом здании, которое сегодня строится в столице Украины, есть грубые нарушения строительных и санитарных норм в том или ином виде. Самым грубым я считаю заселение жильцов и начало эксплуатации зданий до полноценного введения их в эксплуатацию, что становится практически нормой в столице. Таких случаев только по Киеву можно насчитать более десятка.

Чтобы подстраховаться от возможных теплопотерь в будущем, инвестор может начать контроль еще на стадии строительства. Убеждение, что попасть на строительную площадку почти невозможно — очередной миф, который выгоден застройщикам. На самом деле, пропускной режим там очень редко выстроен действительно хорошо. Как правило, этот вопрос решается с помощью нескольких сотен гривен сторожу стройки. Другое дело, что толку от такого доступа человеку, ничего не понимающему в строительстве и не имеющему возможности ознакомиться с проектной документацией объекта — никакого.

Наталья Ковалевская ("Власть денег" 40 (363) 04.10.2012)