Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

За последний год спрос на первичном рынке жилья вырос более чем втрое. По данным SV Development, в сентябре 2011-го киевляне купили 733 квартиры в недостроенных домах. Год назад в первый месяц осени количество сделок на первичном рынке столицы составило 228.

«Лучше всего раскупаются квартиры стоимостью до $100 тыс. Пользуются спросом небольшие однокомнатные в новостроях эконом-класса», — рассказывает Анатолий Шахновский, президент ИДК «Каскад».

Доверие населения к первичному рынку повысилось. Тем более что застройщики предлагают покупателям квартиры в готовых домах или в домах, близких к завершению. Расширяется количество банков, кредитующих первичку. Однако ставки по-прежнему высоки — 16,7% в гривне. Застройщики уверяют: чтобы восстановился спрос на жилье, банковский процент не должен превышать 10%. «В стране не существует дешевого гривневого ресурса, а те проценты по ипотеке, которые сегодня предлагают банки, покупателю неинтересны», — констатирует Алексей Говорун, замдиректора строительной компании «ТММ». Уровень продаж увеличился не за счет кредитов, а за счет рассрочек, которые застройщик предоставляет покупателям, уточняет Инна Бречко, директор девелоперской компании «БилдГрупп-Менеджмент».

Общее количество ипотечных сделок пока остается невысоким, поскольку условия выдачи кредитов для большинства граждан слишком обременительны. По данным компании «Украинская торговая гильдия», с привлечением займов покупают не более 1% квартир на первичном рынке. В начале сентября нынешнего года долги населения перед финучреждениями по ипотечным кредитам сократились на 4,5 млрд грн — до 77,5 млрд грн по сравнению с январем 2011-го, резюмируют в НБУ. Основная причина низкого спроса на ипотеку, по мнению экспертов Простобанк Консалтинга, — завышенные цены на жилье. Для приобретения двухкомнатной квартиры общей площадью 75 кв. м средний украинец должен работать от 20 до 30 лет, данные Национального института стратегических исследований при президенте Украины. Сейчас кредит на жилье на сумму 250 тыс. грн (недостающие средства для покупки) сроком на 25 лет вынудит украинскую семью выплачивать банку ежемесячно от 4375 грн (в первый год) до 845 грн (в последний год), в среднем — 3594 грн в месяц. Причем выплаты по процентам составят 828 тыс. грн. Чтобы коммерческие банки предоставили кредит, совокупный месячный доход заемщика должен быть не менее 12 тыс. грн.

Если бы ставка была 5%, то выплаты по аналогичному кредиту на сумму 250 тыс. грн сроком на 25 лет ежемесячно составляли бы от 1875 грн (в первый год) до 837 грн (в последний год), в среднем — 1461 грн в месяц. Выплаты по процентам — 156,7 тыс. грн. Для получения кредита на таких условиях среднемесячный доход украинской семьи составил бы 4,9 тыс. грн.

Ускоренными темпами

По прогнозам Киевгорадминистрации, в этом году столица может сдать в эксплуатацию 1,4 млн кв. м жилья. Это достаточно смелые прогнозы, учитывая, что в первом полугодии 2011-го в Киеве введено в эксплуатацию 532,7 тыс. кв. м. Но обычно во втором полугодии сдается больше, чем в первом. Поэтому вполне вероятно, что по итогам года столица выйдет если не на 1,4 млн кв. м, то на 1,1–1,2 млн кв. м.

В целом по Украине в январе–июне было введено в эксплуатацию 2,73 млн кв. м жилья — на 16% меньше аналогичного периода прошлого года. В Госкомстате уверяют, что снижение этих объемов — следствие прекращения действия временного порядка принятия в эксплуатацию частных жилых домов (постановление Кабмина № 1035 от 9 сентября 2009 года). Документ позволял легализовать часть самостроев. Без учета последних темпы строительства в январе–июне 2011-го относительно соответсвующего периода 2010-го составили бы не -16%, а +33,3%.

Нынешний год вообще можно назвать относительно удачным для строителей по сравнению с кризисным 2009-м. В начале 2010-го стройкомпании расконсервировали замороженные во время рецессии объекты. А поскольку дом строится 1,5–2 года, то можно ожидать, что большинство зданий будут достроены в 2011-м.

Свобода без выбора

На рынке недвижимости складывается парадоксальная ситуация.

Строители достраивают замороженные в кризис объекты, а новые почти не закладывают. Более того, они завершают строительство домов, квартиры в которых на 90% были уже проданы конечным потребителям еще до кризиса. До 2009 года украинцы инвестировали в жилье в строящихся домах еще на этапе котлована. И вот что получается: с каждого такого объекта сейчас на рынок выбрасывается не более двадцати новых квартир, и они тут же раскупаются ввиду растущего спроса. «В последние два-три года жилых объектов, строительство которых только начинается, очень мало. С другой стороны, строительство домов, которые сейчас сдаются в эксплуатацию или уже сданы, началось еще до кризиса, и эти несколько лет квартиры там продавались. В результате предложение жилья на первичном рынке для потребителя сокращается», — констатирует Алексей Говорун.

Сегодня средние и небольшие застройщики не начинают новые проекты. «В этом году Украина построит больше жилья по сравнению с кризисными 2009–2010 гг. Но проблема в том, что все застройщики сейчас сдают отложенные проекты, те, которые должны были построить год или два назад. И если эти объемы разделить на несколько лет, то получится не так уж и много», — утверждает Дмитрий Шостя, директор по инвестициям компании «НБК». Если даже в конце нынешнего года стройкомпании начнут развивать новые проекты, то закончат их не ранее 2013 года. «Большого выбора уже сейчас нет, и он будет только уменьшаться», — прогнозирует Алексей Говорун.

К чему это может привести? Вряд ли цены резко подскочат вверх, иначе более-менее возросший спрос откатится на докризисный уровень. Основными факторами, влияющими на стоимость первичной недвижимости, могут быть степень готовности дома или предпраздничные акции, считает Анатолий Шахновский. «До конца года подорожание первички в Киеве маловероятно, слишком большая конкуренция», — добавляет Инна Бречко.

Скорее всего, начиная с 2012 года выбор жилья на первичном рынке существенно сузится. И эта тенденция может продлиться несколько лет.