Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Среди нас есть те, кто стремится заработать любой ценой, а есть любители сэкономить. Иногда такие люди встречаются, и если случай сводит их на сделке с недвижимостью, то чаще всего это не к добру.

В последнее время участились случаи незаконного строительства многоквартирных жилых домов на земле, предназначенной для дачного отдыха. Естественно, дома в несколько этажей на дачных участках строятся без всякой разрешительной документации, да и сама территория при этом используется не по назначению. В результате такой дом невозможно подключить к центральным коммуникациям. И это лишь маленькая проблема, большая в том, что такая незаконная постройка подлежит сносу, причем за счет самих же дольщиков-покупателей.

Любители заработать есть всегда. Это не вызывает удивления, тем более что аферы с недвижимостью всегда приносят немалые деньги. Себестоимость такого жилья невелика – 500-700 долларов за метр, а продается такой метр уже по 1000–1500 условных единиц. Ушлый предприниматель экономит деньги на проектной и разрешительной документации, экспертизе и подводке коммуникаций. Обычно подобное здание находится на расстоянии 25–30 километров от границы города и выглядит достаточно привлекательным для вложения денег.

Чаще всего незаконное строительство осуществляется физическим лицом или мелкой фирмой, которые по документации возводят «небольшой» трехэтажный дом для одной семьи. Все необходимые документы подаются в БТИ, а уже после проект строительства меняется на коммерческий. Иногда практикуются и другие схемы. Продаются же такие квартиры обычно по договору долевого строительства.

К сожалению, всегда находится покупатель, не верящий в мышеловку и бесплатный сыр. Низкая цена квадратного метра соблазнительна, но иногда привлекает не только это. Виктор Коваленко, директор компании "РеалЭкспо", рассказал, что в своей практике сталкивался с такими «интересными» объектами, когда на небольшом участке земли строился огромный дом с несколькими входами или с одним подъездом на несколько квартир. Для такого строительства часто выбираются участки, обладающие хороший транспортной доступностью и инфраструктурой, но бывают и исключения. Поэтому при любой сделке с недвижимостью надо проявлять бдительность. Виктор Коваленко рекомендует проверять все необходимые документы, прежде чем заключать договор долевого строительства. Перед тем как расстаться с собственными накоплениями, проверьте:

• сведения о земельном участке: кадастровый паспорт участка или кадастровую выписку о нем (обратить внимание надо на назначение земли, должна быть запись – «строительство многоквартирного жилого дома»);
• свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка;
• сведения о доме: разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, кадастровый паспорт дома (в назначении дома также должно значится «многоквартирный дом»);
• предварительная исходно-разрешительная документация, подтверждающая возможность подключения к коммуникациям.

Насторожить должна и сама покупка квартиры в многоквартирном доме среди дачных построек, коттеджей, в лесу или на поляне.

Что же делать, если все-таки стал обладателем «туфты» на территории садоводческого товарищества? Прогнозы неутешительные, и начнем с самого страшного. Многоэтажные дома на садовых участках построены незаконно и подлежат сносу.

Если дело до суда не дойдет, то с большой вероятностью достраивать дом и подключать его к коммуникациям придется собственникам самостоятельно. Если коммуникации и имеются, то их мощность может быть не рассчитана на такое строение, и в решении этой проблемы вам тоже никто не поможет.

Очень часто в таком доме по документам приобретают не квартиру, а долю в праве собственности. Связано это с тем, что изначально дом строился и регистрировался частным лицом. Виктор Коваленко отмечает: «Мы встречались с объектами, где люди были собственниками целой 1/99 доли! При этом на сегодняшний день выделить купленную квартиру не получится даже через суд, нет законодательной базы!». Получается спорным и вопрос прописки. Здесь многое зависит от категории земли, где незаконный объект построен. Если это земля населенного пункта и она предназначена для жилого строительства – зарегистрироваться можно, если же земля сельскохозяйственного назначения или предназначена для личного подсобного хозяйства, то быть вам, к сожалению, человеком без определенного места жительства.

Будьте внимательны не только на дорогах, но и при покупке квартиры.