Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

В скором времени в Украине могут заработать еще две государственные программы по обеспечению граждан доступным жильем.

Так, в Государственном ипотечном учреждении (ГИУ) готовятся к старту проекта «Аренда с правом выкупа». По словам главы ведомства Валентина Рыбачука , для ее реализации ГИУ будет выкупать квартиры в новостройках. Стоимость арендной платы за каждый месяц составит из расчета 3% годовых от цены арендованной квартиры, а право выкупа жилья будет сохраняться до 15 лет. По предварительным прогнозам ГИУ, в Киеве аренда жилья с последующим правом выкупа обойдется примерно в 2,6 тыс. грн. в месяц., в небольших городах - около 1 тыс. грн. Проект программы уже согласован со всеми профильными министерствами и ждет утверждения правительством. По прогнозам министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Геннадия Темника, это произойдет еще до конца текущего года.

Еще одна программа разрабатывается Комитетом Верховной Рады по вопросам строительства, градостроительства, ЖКХ и региональной политики. Это - строительство небольшого жилья для аспирантов, молодых специалистов и студентов по принципу бывших «малосемеек». По словам  первого замглавы комитета Владимира Вечерко, сейчас прорабатывается возможность строительства малогабаритных квартир с невысокой себестоимостью квадратного метра. Предполагается, что снижения себестоимости удастся достичь за счет использования отечественных стройматериалов и массовости строительства таких домов. Вечерко считает, что программа будет эффективной только в том случае, если реализовывать ее на всей территории Украины, а не только в столице и крупных городах. По мнению народного депутата, проект может заработать уже с начала следующего года.

Сколько средств планируется выделить на реализацию отмеченных программ, пока неизвестно. Не озвучивают чиновники и прогнозы по поводу того, какое количество украинцев можно будет обеспечить доступным жильем, благодаря этим проектам.

Что нам стоит дом построить

На сегодняшний день в Украине действуют пять программ по обеспечению населения доступным жильем. Наиболее востребованной из них, по словам чиновников, является программа удешевления стоимости ипотечных кредитов, стартовавшая в 2012 году. Ее суть заключается в том, что при погашении процентов по ипотечному кредиту оплата для заемщика составляет лишь 3% годовых, в то время как еще 13% выплачивает государство.

Лидером по реализации данного проекта является «Укргазбанк». По данным  замглавы правления финучреждения Елены Дмитриевой, с июня 2012 года банк выдал 1,5 тыс. кредитов (около 70% от всех займов в Украине, выданных по этой программе) на общую сумму 340 млн грн.

«Программа работает во всех регионах, за исключением нескольких областей, где не предлагается жилье для участников программы. Наиболее активно она реализуется в Киеве, Виннице, Сумах, Крыму и Харькове. При этом социальный эффект от нее действительно очень большой, ведь кредиты получают в основном мало защищенные слои населения: молодежь, врачи, учителя», - отметила Дмитриева, при этом признав, что у проекта есть и ряд недостатков. Главный из них – в нем принимают участие только государственные банки.

«Того распространения, которое могла бы иметь программа, если бы с ней работала вся банковская система, на сегодняшний день нет. Основная причина, почему банки не хотят в ней участвовать, – процентная ставка 16% и отсутствие фондирования в банковской системе. Чтобы программа более активно внедрялась в Украине, необходимо подумать над тем, где взять долгосрочные ресурсы по стоимости ниже 16%», - подчеркивает Дмитриева.

Еще одной программой, пользующейся повышенным спросом среди населения, по данным властей, является так называемая «30 на 70» - государство субсидирует 30% стоимости жилья, а 70% инвестор оплачивает сам. Но, по мнению экспертов, данный проект является как раз наименее доступным для большинства украинцев. Ведь оплатить 70% стоимости квартиры может позволить себе ограниченное количество людей, особенно из числа молодежи и незащищенных слоев, на которых, по идее, программа и рассчитана. Не удивительно, что больше всего она популярна в Киеве и Киевской области, где доходы населения значительно выше, чем в регионах.

Призрачные успехи

По данным  министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Геннадия Темника, с начала реализации госпрограмм по обеспечению населения доступным жильем (с 2010 года) квартиры получили 8 тыс. украинских семей, из них 2,3 тыс. – только с начала 2013 года. Кроме того, по мнению министра, жилищные госпроекты стимулировали рост строительства в Украине, платежеспособный спрос на жилье и полностью доказали свою эффективность. Однако учитывая, что в улучшении жилищных условий нуждаются более 1 млн человек, оптимизм чиновника становится непонятен.

По словам  президента Ассоциации украинских банков (АУБ) Александра Сугоняко, жилищные программы в Украине существуют лишь на бумаге. «Само название программ подразумевает, что жилье должно быть доступным. Но для кого оно доступно, непонятно. Достаточно посмотреть статистику, сколько украинцев по этим программам получили жилье. При таких темпах люди, которые стоят в очередях, получат квартиры через 150 лет. Проще говоря – на том свете. Поэтому данные программы - фантом», - подчеркнул Сугоняко.

С позицией президента АУБ не согласен  вице-президент Конфедерации строителей Украины Игорь Лысов. «Я считаю, что программы по обеспечению населения доступным жильем можно назвать успешными. Ведь если брать количество людей, которые получили квартиры, стоя в очереди на жилье, и количество граждан, получивших квартиры по госпрограммам, то вторых значительно больше. Однако недостаток программ в том, что они создают дополнительную нагрузку на госбюджет. К примеру, если человек покупает квартиру по программе удешевления ипотеки и берет кредит на 15 лет, то эти 15 лет государство вынуждено оплачивать по 13% годовых вместо заемщика. Поэтому программа могла бы быть актуальной с профицитом бюджета, но не в нынешней ситуации», - отметил Лысов.

Большинство экспертов сходятся во мнении - попытки властей хоть немного приблизиться к решению жилищных проблем украинцев и активизировать строительную отрасль нельзя не приветствовать. Однако этого не достаточно, чтобы решить жилищную проблему в Украине. Хотя, как утверждает Лысов, потенциал для достижения цели есть.

«Потенциал строительных мощностей и ресурс стройматериалов в Украине достаточные. Но для того, чтобы в полной мере использовать их, нужно создать финансовый поток, а именно – привлечь инвестиции из-за рубежа. Это - главная задача государства. И тогда можно будет решить проблему не только доступного жилья, но и расселения кварталов старой застройки, ликвидации устаревшего жилого фонда и т.д.», - пояснил Лысов.

По мнению Сугоняко, госпрограммы хороши как отработка механизма сотрудничества банка, инвестора, строителей и местной власти. Но при этом он уверен, что без реальных сдвигов в экономике государства никакие программы по финансированию строительства доступного жилья не будут функционировать.

«Любые социально ориентированные программы, в том числе и по доступному жилью, возможны только при одном очень простом условии – если в Украине будут расти доходы населения. Для этого должно увеличиваться количество рабочих мест, мы должны сделать экономику такой, которая будет самообеспечивать себя хотя бы на 70%. Ведь для того, чтобы начать строить доступное жилье, нужны деньги. А где их брать? Их нужно брать из экономики, которая должна наполняться средствами от реального производства. И это - главное условие», - резюмировал эксперт.

Зарубежный опыт

Для более принципиальной оценки украинских жилищных программ приведем зарубежный опыт в этой сфере, причем «у них» среди всевозможных проектов лидирует аренда. Так, в США, которые признаны мировым лидером по обеспечению граждан жильем, основной программой для малоимущих является subsidized housing. Суть ее в том, что жилье малоимущим предоставляется по цене ниже рыночной, разницу компенсирует правительство из специальных фондов. При этом плата за аренду квартиры составляет не более 30% от дохода. Участвовать в программе выгодно и арендодателям – съемные помещения не пустуют, а государство исправно перечисляет средства.

В Германии государство обеспечивает своих граждан финансовой помощью в виде дотации для оплаты аренды жилья, выплачиваемой в течение восьми лет. Право на нее в размере 1,25 тыс. евро в год имеют все покупатели недвижимости, доход которых за год не превышает 70 тыс. евро для одиноких, и 140 тыс. евро для семейных граждан. Для семей с детьми предусмотрена дополнительная дотация – плюс 800 евро в год на каждого ребенка. Помимо этого, в федеральных землях существуют собственные многочисленные программы дотаций.

Несколько программ обеспечения социальным жильем действует и в Испании. Так, по главной из них малоимущие граждане получают госдотацию до 100 тыс. евро в год. Популярной является и программа аренды с правом выкупа в последующие 7-17 лет, рассчитанная в основном на молодежь и основанная на дотациях государства.

Во Франции, даже в новых кварталах, часть квартир продается обеспеченным семьям по коммерческим ценам, часть – с использованием ипотечных кредитов, 20% предназначены для малообеспеченных граждан. Соблюдая такую пропорцию, французское правительство стремится создавать добрососедские сообщества, а не потенциально опасные бедняцкие гетто. Также Франция стала одной из первых стран в Европе, которая высказалась в пользу приватизации социального жилья. Французы считают, что собственность формирует у людей чувство ответственности за свою жизнь и стимулирует их трудовую деятельность.

Виктор Нагорский